［被相続人］	：父
［相続人］	：母、長男、養子（長男の子）
［財産］	：自宅、賃貸アパート、現預金
［状況］	：父は生前、相続税対策として 　長男の子と養子縁組した。

相続財産のほとんどは自宅と賃貸アパートといった不動産です。配偶者の特例を使っても相続税は９０００万円以上かかりますが、それに足りるほどの現金はありません。物納を検討しましたが、相続の手続き費用も捻出したいので、土地を売却して納税することに決めました。しかし売り出したところ、実際の売却価格は相続税評価の７割程度にしかならないようです。相続税評価が高いように思われますが、何か良い方法はないでしょうか。

相続税法２２条にあるように、相続税の評価は「時価」とされています。また「時価」とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立する価額とされています。これに売り急ぎや、買い進みといった特別の事情がないようであれば、相続税評価を下回ってしまった売却価格を時価として、相続税の申告をすることができると考えられますので、周辺の時価相場をよく把握し、税理士とよく相談した上で判断する必要があると思われます。

・地域によっては、売却価格が相続税評価を下回ってしまうケースがある。
・売却価格での評価で申告する場合、
　申告書に周辺の成約事例等参考資料と売買契約書を添付して提出する。
・事前に税理士等とよく相談して判断する。

［推定相続人］	：妻、長男、長女
［財産］	：自宅、賃貸マンション、 　借地、駐車場、預貯金
［状況］	：今年借地権者より借地権を買い取った

借地権買い取り後、その土地を売却しようか検討しています。底地権としては所有期間５年を超えていますが、借地権は買い取ったばかりなので、短期譲渡所得として、高い税金がかからないか心配です。教えて下さい。

旧借地権部分について短期譲渡所得（税率３９％）は避けたいところです。借地権買い取り後から、土地売却までの間に「値上がりはなかった」ということであれば、土地売却による譲渡は旧底地件部分についての長期譲渡所得（税率２０％）として考えることができます。

・借地権売買による譲渡所得税の所得期間の算定は借地権の所有期間による。
・土地所有者が借地権を買い取り、その土地を譲渡した場合には
　旧借地権部分と旧底地権部分に分けて譲渡所得の金額を計算する。
・旧借地権の買い取り額が、旧借地権部分の売却金額と取得費となる。

［被相続人］	：父
［相続人］	：母、長男、次男、長女
［財産］	：自宅、賃家、土地、現預金
［状況］	：父が亡くなり相続が発生 　遺言書なし

父の遺産は自宅周辺の約２０００坪の土地の他、貸家数棟、預貯金を合わせると約１３億円。相続税でも約２億円の納税が必要です。相続税は知り合いの税理士にお願いしたが、節税効果はありませんでした。土地について広大地評価を使えば税金が戻ると言われたが、申告後でも節税できますか。

広大地評価減はその地域における標準的な宅地に比べ著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に定める開発行為を行う場合に公園や道路などの公共公益的施設用地として提供した場合に宅地として有効利用ができる面積が経るために相続税の土地評価額を下げる方法です。マンション適地、容積率３００％以上の地域など、いくつか適用要件に制限はありますが、適用になれば大きな節税効果が期待できます。

・広大地評価減の適用はすべての広大地に適用できるわけではない。
・マンション適地には広大地評価減は適用できない。
・節税意識のある専門家に依頼する。

［推定相続人］	：妻、長男、長女、次女
［財産］	：自宅、現預金、有価証券
［状況］	：業者に父の資産評価を行ってもらった結果、 　予想を超える相続税がかかることが判明した。

父と同居していますが、自宅が古くなったことを機に、相続対策も兼ね自宅の借地に自宅兼賃貸マンションの建設を考えています。借地の契約更新は来年ですが、更新料や建替承諾料等の金額は何か基準となる法的な算式はあるのでしょうか。

借地の地代と同様に、地域性はありますが、おおよその水準があります。いずれも法律で定められているものではなく、また一律の算定方式があるわけでもありません。

・更新料・・・・・借地権価格×５〜１０％
・譲渡承諾料・・・借地権価格×５〜１０％
・建替承諾料・・・更地価格×３〜４％

建物の用途が、専ら借地人の住居として使用していたものから、賃貸マンションを兼ねるものへ変更することについても地主の承諾が必要か、契約内容をよく確認して下さい。

・借地権の更新料・譲渡承諾料・建替承諾料は地主と賃借人との話し合いによる。
・周辺相場も大きな目安となる。
・契約内容の確認が必要。

［被相続人］	：父
［相続人］	：母、長女、長男
［財産］	：自宅（借地権）、現預金
［状況］	：地主からの地代の値上げ要求に困っている

父が亡くなり、自宅の借地権を相続しました。地主に挨拶に行ったところ、地代の値上げを要求されました。祖父の代からの付き合いで、今後も住み続ける以上、今の関係を崩したくありませんが、この要求には従わなければならないのでしょうか。地代は周りの相場にもよると思いますが、何か特別な算式があるのでしょうか。

一般的に固定資産税の３〜５倍といわれていますが、地代はあくまでも貸し手と借り手の合意によって決まるもので、特別な算定式はありません。地域の慣習や、借地の規模、地上建物の用途、地主と借地人との関係、当初契約からの経過期間といった要素を踏まえて決定されるべきでしょう。その他経済事情の変動により、近隣と比較して、地代が不相当となったとき、地代の増減を請求するケ−スがありますが、地主と借地人でよく話し合いことが大切です。

・地代相場の決定に決められた算定式はない。
・借地として需要性、市場性も含め検討する。
・決定は話し合いによる。

［被相続人］	：父
［相続人］	：長男、長女
［財産］	：自宅、現預金
［状況］	：父が亡くなり相続が発生。 　遺産分割にあたり不動産（借地権）の 　評価方法がわからない。

昨年末父が亡くなりました。現在兄と遺産分割について話しをしておりますが、兄としては父の残してくれた家に住みたいと言っております。お互いに遺産分割については兄弟均等に分けたいと考えており、不動産については時価評価で分割協議を行おうと意見が一致しているのですが、借地権の評価方法はどのように出したらよいのでしょうか。

遺産分割協議は原則、お互いに話し合いによって決めるものですので、不動産の評価は評価のばらつきが無くお互いの同意が取りやすい公平なものを取り入れるのが良いと思います。国税庁が毎年発表する路線価は国が公に発表する相続税・贈与税を算出するための基準価格であり、土地の価格を導き出す指標として多く扱われています。一般的に路線価に１．２５倍すると時価が出るように設定してあります。不動産時価の指標として実際の売買金額をもとに導き出すケースもありますが、不動産の価格については物件によってばらつきが出るため、分割協議における指標としては路線価が適当かと思います。

・上記の場合、借地権評価は土地価格に借地権割合をかけたものが借地権の評価となる。
・路線価及び借地権割合については国税庁のホームページにおいて閲覧が可能である。
・時価を含めた計算方法については下記の通りとなります。
　路線価　×　土地面積　×　借地権割合　×　１．２５　＝　一般的な土地の時価

［被相続人］	：父
［相続人］	：妻、長男、次男
［財産］	：自宅、弟の自宅、貸家、山林、 　現預金、有価証券、弟への貸付金
［状況］	：夫が死去、遺言書なし

夫の相続財産は基礎控除内の額ですが、弟の自宅も譲渡担保により夫の名義の土地になっています。弟の自宅についても相続税の申告は必要でしょうか。また弟との譲渡担保の契約をどうすればよいのでしょうか。

「弟さんの自宅」は登記上ご主人の所有権名義になっていますが、実質の所有権は弟さんになります。その場合は「弟さんの自宅」はご主人の相続財産ではなく、ご主人から弟さんへの貸付金が相続財産にあたります。弟さんへの貸付金は「弟さんの自宅」の評価額よりも低かったので、ご主人の相続財産は相続税の申告は必要なくなりました。通常は貸付金が返済が完了してから、譲渡担保の登記を解除により抹消しますが、貸付金の残高がわずかであり、相談者と弟さんとの関係が良好で、今後の返済にも問題がない場合には、この機会に抹消してしまうことも選択肢の一つです。この場合は、貸付金は無担保で貸していることになります。

・実質には担保権にあたり、債務者にはその担保にかかる資産の使用収益の権利がある。
・「譲渡担保契約書等」の書面で明らかにすれば、譲渡所得税の課税対象から外れる。
・債務不履行があり、その弁済に充てられたときは譲渡所得として課税される。

［推定相続人］	：長女
［財産］	：自宅、現預金
［状況］	：賃貸物件を所有。 　既存の賃貸物件を処分して、別の場所に賃貸物件を建てる予定。 　既存の物件は２階建ての店舗で、知り合いに賃貸し、知り合いは飲食店を営業している。 　しかし、２年程前からまともな営業をしておらず、賃料の不払いも続いている。 　知り合いということで特に契約書は交わしていない。

当該物件の売却先も、購入先（賃貸業）も予定たっていますが、
事業用資産の買い換えを適用するにあたって、今回のケースで何か問題がありますか。

この特例を適用するにはいくつかの要件を満たす必要があります。まず譲渡する予定の物件が、特例の対象として定められた事業用資産に該当するのかが、今回の問題点です。
事業用の定義として、相当期間継続的に、相当の対価を得て貸し付けていたことが要件のひとつです。今回の賃料の支払いは継続的とは言えない状況と考えられます。そのため、事業用不動産の適用は難しいと思われます。

・事業用の資産であることの用件を満たす必要がある。
・税務署に提出し申請手続きをすること自体は可能。
・その後に認められない場合は加算税等が発生する可能性がある。

［推定相続人］	：母、長男
［財産］	：自宅、現預金、有価証券
［状況］	：父の生前に、節税対策も計画的にしておきたい

実家は借地ですが、建物が老朽化してきたことから、自宅を建て直すことになりました。住宅ローンの関係で、建て直す自宅は、子である私名義で建築する予定です。私に借地権が発生するのでしょうか。地主さんへの地代の支払いは、今までどおり父が支払います。

地代は今までどおり、父親が支払うのであれば特に問題ありませんが、よくあるケースとして、建て替えを機に地代を子が支払いはじめることがあります。その場合、父親から子に借地権が贈与されたものとみなされ、贈与税が課税される可能性があります。ポイントは、地代の支払いということになります。法人と違って個人の場合は特に、当事者間が借地権を贈与したという意識を持っていないケースがほとんどだと思います。

・借地権の権利者は父親である。
・子が地代を支払うと父親からの借地権の贈与とみなされ贈与税が課税される可能性がある。
・使用貸借の場合には、贈与税が課税されないように、「借地権の使用貸借に関する確認書」
　を税務署に提出する。

［推定相続人］	：母、長男
［財産］	：自宅
［状況］	：借地権建物に２世帯で居住している

現在父が所有している借地権付き建物（一戸建）に２世帯で住んでいます。地主（底地所有者）から底地権を購入しないか？という連絡が父にありました。購入したいとは思いますが、父は現金をあまりもってないのと、収入もそれほど多くないためローンは組めないようです。息子の私がローンで購入しようかと考えています。子の私が購入しても税務上の問題はないですか？

通常であれば子が地主になるので、親が子供に権利金を支払い、地代をしはらい続けなければなりません。しかし実際に親子間で地代の支払をすればよいですが、現実に親子間で支払をしないのなら、子供が親から借地権の贈与を受けたことになり、贈与税がかかります。それを避ける為には、「借地権者の地位に変更のない旨の申出書」を税務署に提出すればよいのです。そうすれば贈与されたとならず、贈与税もかからないで済みます。但し、この場合には、父が借地権者である事実は以後の税務でも引き継がれますので、父が亡くなった場合は、この借地権は父の遺産として評価されることになります。

・地代の支払いがないと借地権の贈与とみなされる。
・事前に「借地権者の地位に変更のない旨の申出書」を税務署に提出しておく。
・申請は親子連名で行う。