日本で唯一の相続対策実務専門会社
電話
メニュー
トップページ
夢相続の強み
コーディネーター
プラン
事例
無料相談

トピック

夢相続コラム

弊社の活動内容や日々のできごと、お知らせなどをお伝えします

【コラム相談事例】現金を残しても節税にはならないのに!賃貸事業は投資が不可欠

2019/10/03


【コラム相談事例】現金を残しても節税にはならないのに!賃貸事業は投資が不可欠

●母親は3階まで上がるのが大変。別のマンションを購入して同居

Aさん(50代女性)は、母親(80代)と共有名義で購入したマンションで二人暮らしをしています。工務店を経営していた父親は15年前に亡くなりました。
自宅は、父親の時代に4階のビルに建て替えて、1,2階は店舗に貸しています。3,4階が自宅で、両親ふたりで生活をしてきました。父親が亡くなったあと、1人暮らしになった母親は、外出先で転倒して骨折してしまい、歩く事が困難になりました。
自宅のビルにはエレベーターがないため、母親は3階の自宅まで自力で上がることが困難になりました。自宅での一人暮しにも不安が出てきたのです。
こうしたことから、母親をサポートするために、独身のAさんが実家のすぐ近くにあるマンションを、母親と共有名義で購入して母親と二人で生活をするようになりました。これには母親もとても喜んでくれました。Aさんには妹がいますが、嫁いで離れたところに住んでいますので、母親の介護は独身のAさんが引き受けているのです。

●相続税が払える預金はあるが

母親はもう1カ所のテナントビルを所有しています。以前は、父親の工務店が資材置き場や倉庫にしていたところで、現在は、別の会社に賃貸しています。
Aさんの相談内容は、法人名義のテナントビルが築40年と古くなっており、建て替えを考えたいということです。その際、80代の母親の相続税も影響があると困るため、合わせて知っておきたいということでした。
母親の財産は、不動産の他に、預金7000万円、生命保険3000万円、法人への貸付金3500万円があります。合計すると2億5000万円の財産となりました。
相続人が2人ですので、基礎控除は4200万円、相続税を計算すると4920万円となります。預金が7000万円あるので、払える額だと言えますが、相続になったとたんに今まで残してきた預金がなくなってしまうのです。

●課題がいくつもある

課題と言えることは、自宅とテナントビルの建物が2棟とも法人名義になっていて、母親名義ではありません。よって土地は貸家建付地にはなりません。また、法人から母親には適正な地代を払っていないため、建物が建っていても更地評価であり、節税効果がでない要因です。
そこでアドバイスしたのは、築40年超のテナントビルをお母さんの建物に建て替えることです。定番ながら、確実な節税になります。これで将来の空室になることも解消できます。
あとは、時間をかけずにできる対策として、7000万円ある預金を解約し、オーナーチェンジの区分マンションを購入することで評価は3割以下になり、節税ができます。
また、法人への貸付金が残っていると財産となり、相続税がかかります。返済のめどが立たない場合や、もう返済の望まない場合は、債権放棄しておくことで、節税が実現します。その際、法人は利益になりますので、法人税を負担しなければなりませんので、赤字になったときなどが決断するタイミングとなります。

●相続実務士から

現状のままでは、節税効果も期待できず、収益もあがりません。母親名義で建て直しておけば節税効果が高まります。借り入れが不安であれば、預金を使う手もあり、節税になります。
夢相続では、相続相談を受けてアドバイスし、実務のサポートもしています。相続になる前も、相続になったときも、どちらのご相談でも対応していますので、ご利用ください。

●ポイント

・預金を持ち続けても、節税にはならないため、建て替え資金に活用する。
・土地所有者が自分名義の建物を建てて貸す定番が効果的。

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

 

 

コラム執筆

よくあるご質問
夢相続カウンセリング

曽根恵子をはじめとする3人の相続コーディネーターが1時間をかけて問題を整理します。

電話またはお問い合わせフォームより、お気軽にご相談・お問い合わせください

無料相談受付中