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【相続税対策!土地活用で財産を残せ】”価値ある財産を持つ大家さん”になろう③

2019/05/24


自分が住みたい部屋にする、一番のセールスポイントはなにか

自分が住みたい部屋にする

賃貸住宅を建てるということは、賃貸事業を始めることですので、「家賃を払ってもらえる空間作り」が必要です。賃貸住宅は、以前のように「安かろう、悪かろう」では数ある競合物件の中で選択してもらえないということもあります。

では、どうすればいいかのひとつの基準は、自分が住んでも良いくらいの部屋作りを目指すようにします。そうした視点で賃貸住宅作りをすることで、色々な工夫やアイディアが出るようになり、愛着がわくのです。
「どうせ賃貸するので、自分は関係ないし、建築会社の言うとおりにお任せ」ということでは、建築会社が去ってしまった賃貸事業の長丁場を乗り切れるかどうか、不安ではないでしょうか。

賃貸事業は20年、30年、あるいはそれ以上と長丁場になりますので、自分の感覚を活かし、コンサルチームのアドバイスも盛り込み、競合を勝ち抜く賃貸住宅作りをしておけば、長い賃貸事業のスタートとしては安心ではないでしょうか。

これからの賃貸住宅経営は、賃貸だからこの程度でいいという感覚は捨てて、「賃料収入を生む財産」として、それなりの投資をしなければ維持できないと考えます。その結果、自分が住んでもいいくらいの部屋にしておくことが必要だと言えるのです。

一番のセールスポイントはなにか

目指すところは、「分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと」です。
賃貸住宅としてアピールし、その存在価値を高めるためには、数ある物件の中でも差別化できる「セールスポイント」があることは絶対的な強みになります。
「セールスポイント」は、大家さんやコンサルチームのこだわりによって創り出すようにしますが、賃貸住宅作りに大きく影響をしますので、大事なことだと言えます。

事例をあげると、「プレシェルト壱番館」は間取りや仕様やカラーなど3つのテイストを作り、フロアーによってテイストを分けるようにしました。間取りも少しずつ違うものにし、好みによって選択してもらえるようにしました。

「プレシェルト弐番館」は最上階をメゾネットにして開放感をもたせました。土地の高低差を利用した半地下の部屋を持つタイプや角部屋をワンルームとし、他は1LDから2LDKのバリエーションも作り、プライベートガーデンとしてイングリッシュガーデンも設置しました。
それぞれの特徴が最大のセールスポイントになっていい意味で主張する賃貸住宅になっています。それぞれの物件毎に特徴となるものを決めて、差別化することで、アピールできる、主張する賃貸住宅に仕上げているのです。

理想はこんな賃貸住宅!

賃貸住宅作りのテーマは、「分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと」です。今までの一般的な認識では、賃貸マンションよりも分譲マンションの方が設備や仕様がいいというイメージがありました。

果たしてそうなのか、どこが違うのかと考えてみたところ、当然、賃貸よりは分譲の方が全体の戸数や敷地が大きいので管理体制は整っていると言えますが、室内の設備や仕様はほとんど変わりなく作れるわけです。
実際、賃貸であっても分譲より間取りや空間の取り方が良かったり、住みやすかったりすることがあるはずです。また、こだわりによって分譲よりも心地よい住環境を作ることもできるでしょう。

ならば何でも最高級の設備・仕様にしてしまえば簡単なことですが、事業収支のバランスを考えないといけないことが大前提で忘れてはなりません。
それでもこうした賃貸住宅を作りたいという理想を持っていることは大事なことだと考えています。その上で、事業収支との兼ね合いをつけていくことになりますが、理想をあげてみたいと思います。

<理想の賃貸住宅>
位 置・・・南に面している部屋が多く取れる建物配置であること

間取り・・・各部屋にバルコニーがあり、十分な採光が取れること
      リビングよりも各居室が広く、それぞれにゆったりした収納がある
      ハイサッシ、天井の高さ、ロフトなどで開放感があること
      風通しがよく、換気・除湿にも優れていること

設備・仕様・室内はバリアフリー、各部屋の入り口は引き戸としたい
      各部屋にインターネット設備や多めのコンセントがあること
      シックハウス対策のある健康に配慮した素材であること
      生活水として適していること、または浄水器を完備すること
      給排水や照明の設備は利用しやすく、手入れや清掃が楽なこと
      防犯上、エントランス、玄関、窓等の設備が安心であること
      ペットも同居できる間取り、仕様であること
      上下階、各部屋の遮音に優れていること

共用部分・・駐車場、駐輪場、バイク置き場が必要台数分あること

外 観・・・高級感があり、年数を重ねても劣化しないこと

全 体・・・満足度の高いグレードであるのに安いと思える家賃設定であること



続きは次回の更新をお待ちください。

 

 

【コラム執筆】

私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、いままでに1万4500人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。
圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。

 

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