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【相続税対策!土地活用で財産を残せ】”価値ある財産を持つ大家さん”になろう⑤

2019/05/28


”すぐに満室、ずっと満室”がキーワード Ⅰ

”すぐに満室”になる必勝法

賃貸住宅は建てているときは、まだ実感がわかないと思いますが、完成して、建築会社より引き渡しを受ければ、建築代金を払わなければなりません。そのときから、いよいよ賃貸事業がスタートするわけです。
引き渡しになってすぐにどんどん契約が終わり、入居が始まればいいことですが、入居の時期は入居者の都合により案外まちまちですから、家賃発生も引き渡しすぐに実現させることは実は、至難の業なのです。

しかし、こうした現状でも”すぐに満室”にできる秘訣はあります。それは、「早めに適正な賃貸条件や引き渡し日を決めて、早めに募集をすること」だと言えます。これを実現するためには、企画の段階から募集を想定していなければなりません。

今での賃貸住宅の多くは、完成して引き渡しが終わってから仲介会社や管理会社を探して依頼をし、それから入居者の募集を始めるようなことでしたので、当然後手になり、満室になるのは、完成後日数がかかるという現状でした。建物の規模や諸々の条件にもより違いますが、時期を逃せば数ヶ月程かかることにもなりかねません。その間、満室にならないうちに銀行の返済が始まってしまいますので、土地所有者にとってはスタートから多難となり、やっぱり賃貸は大変だと思うのも当然のことでしょう。

しかし、私がコンサルティングする事業は、建築工事が始まると同時に募集を始めると言ってもいい程で、本当に半年以上前から取りかかります。まだ現場は足場がかかり、コンクリートを流していたり、上棟していない時でも借りたいと申し込みをしてくれる希望者はあるのです。当然ながら、建築の開始時には管理会社も決定しています。

その時期の募集は、設備や内装の仕様書や間取り図、立面図、室内や外観パースと言った図面になりますが、それで入居者は判断ができてしまいます。

また、建設会社泣かせと言えますが、全部できて引き渡しが終わるまで待つとやはり後手になりますので、可能な限り、モデルルームとしてタイプ毎に早めに内装を仕上げてもらい、現実に見てもらえるように段取りをします。建物の中のモデルルームですから、引き渡しの1ヶ月や1ヶ月半前となりますが、期間は募集の仕上げをする時期であり、モデルルームを仕上げてもらうことはおおきな要因になります。

その他にも”すぐに満室”にする秘訣はいくつもありますが、いくつもの要素を組み合わせながら募集をしていくことで、私が手掛けた1Rから3LDK4タイプが混合する97戸のグローバルガーデンシティは引き渡し前に申し込みで満室となり、引き渡しの翌日から次々と引っ越しが始まったという実績があります。

”すぐに満室”にできる必勝法

1.管理会社をできるだけ早く決めること。できれば最初からが望ましい。
2.建築工事が始まると同時に、募集を始めて予約を受け付けること。
3.現場にはできるだけ早く募集看板をつけること。
4.できるだけ早く名称を決め、募集資料やパンフレットを作成すること。
5.ネット上で募集条件や申し込み状況をオープンにすること。
6.完成まではパース、設備資料等の説明資料を準備すること。
7.引き渡し前1ヶ月前には現地モデルルームをオープンし、見学会も開催すること。
8.3ヶ月前当たりから申し込みのカウントダウンを始める。
9.反響がよくない場合は周辺の業者さんにもfax営業等で協力を依頼する。
10.引き渡し1ヶ月前にまだ満室にならない場合は緊急措置として仲介料サービス等の策を講じる。
    最悪の場合は家賃の見直しも視野に入れて色々な方策を早急に打つこと。


以上に上げたことはまだ一部ですが、管理会社は引き受けることが決まればすぐに募集体制に入ります。 満室になるまでの間は、全員の意識付けが必要ですから、定例会議をはじめとするいくつかの機会に参加をしてもらい、意思の疎通を図るとともに、引き渡しまでは申し込みのカウントダウンをしながら、状況に合わせていろいろな策を適切に打っていくことが必要で、そうした機動力や責任感のある管理会社だと実現はできないかも知れません。
しかし、コンサルタントをはじめとてし、全員で実現していこうという意識を持つことで満室になったときや完成したときには全員の達成感が共有できます。大家さんの建物でも自分たちの作品のように大切な財産となります。


次回の更新を楽しみに。

 

 

【コラム執筆】

私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、いままでに1万4500人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。
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