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【相続税対策!土地活用で財産を残せ】”土地活用”には「チーム力」②

2019/04/25


”土地活用”には「チーム力」 全4回のお話の2回目です。

 

土地活用コンサルタント×不動産会社の「コンサルチーム」が目指すこと

◇大家さんにも作る楽しみを知ってもらう

大抵の大家さんは、「賃貸住宅は自分が住む家ではないので、建築会社の営業マンに任せてしまえばそれで充分だ」と思っていらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、自分の住む家ではないので、愛着は持てないかもしれませんが、だからといって、建築会社に言われるままに任せてしまえば、資産を持つ価値が半減するだけでなく、「良質な入居者に、建物を大切にしながら、長く住んでもらえること」は期待できないかもしれません。

「コンサルチーム」が目指す賃貸住宅作りは、大家さんに自分の財産として気持ちを込めた”夢のある賃貸住宅作り”をしてもらい、資産作りに参加してもらうことです。

”夢のある賃貸住宅を作ろう”という熱意は、その後の賃貸事業の運営や資産継承へとつながっていきます。賃貸住宅の一番のセールスポイントは、大家さんをはじめ、事業関係者が気持ちを込めて作ったことであり、住み手のことを考えて数々の工夫を凝らしているということではないでしょうか。こだわりや愛着は建物の中に形となって表現されていきますから、入居者にもなんらかの形で伝わるのではないかと思います。

長い賃貸事業を運営していくためには、賃貸住宅を作るときに建物への思い入れや愛着を持ってもらうことからスタートすることが大切でしょう。「コンサルチーム」はそれに気付いてもらう手助けをしていきます。

◇愛着と思い入れのあるプロジェクトになる

「コンサルチーム」は賃貸住宅ができあがるまでのプロジェクトのリーダーになり、大家さんに意思決定をしてもらうところから、最後の完成、引き渡しまでのすべてに関わって成功へと導かなければなりません。

その事業自体が必要であるかどうかという前提となる判断から、店舗か、事務所か、住居か、間取りや構造や仕様はどうするのか、事業資金はどうするのか、設計や建築会社はどこを選択するのか、などなど。管理会社は「コンサルチーム」が担当します。

「コンサルチーム」が大家さんの代弁者となり、設計会社、建築会社、融資金融機関、賃貸管理会社等、関係者のまとめ役であり、工事が円滑に行われるように総合的なリーダーをする役割を担います。

できあがる賃貸住宅は大家さんの資産ですが、「コンサルチーム」として自分のアイディアやこだわりを盛り込んで事業関係者と一緒に作り上げた賃貸住宅には大家さんに負けないくらいの思い入れや愛着があるもので、自分たちの作品と考えています。

そうした賃貸住宅を大家さんと一緒に作っていけることはなにより楽しみであり、夢や楽しみが持てる仕事だと言えますので、自ずと力が入り、「コンサルチーム」が大家さんや現場の空気を盛り上げながら、愛着と思い入れのあるプロジェクトにしていくのです。

◇不動産会社の現場の声を活かして提案をする強み

賃貸住宅作りで、大事なことは、常に入居者があり満室で稼働するような部屋作りをすることです。ここが「コンサルチーム」の力を発揮するところだと言えます。

なぜなら、賃貸住宅が建ってしまってからの賃貸経営を維持する大きな要素は入居者を探すことであり、不動産会社や賃貸管理会社の力に頼るところは大きいからです。

募集を担当する側が、自分たちの意思が働かないところで計画された賃貸住宅が出来上がった時に、入居者を募集して欲しいと頼まれた場合、現実のニーズに合わない間取りや家賃設定をすると予定通りにいかないこともあるでしょう。

ならば、募集の現場を知る不動産会社や賃貸管理会社が、最初から「コンサルチーム」に加わり、賃貸現場のニーズを反映して、”これなら確実に入る”という間取りや家賃設定をして間違いないものを建てる方が、現実的で、大家さんとしても安心感があることでしょう。

日常の使い勝手を考えた間取りや、細かい部分の工夫を盛り込むようにもするため、ちょっとしたことが既製品と差別化になり、手作りの暖かみも感じられることでしょう。入居者の募集も自分が計画した賃貸住宅ですから、力の入れようが違って当然。大家さん、入居者、不動産会社の三方にメリットが生まれると言えます。

◇入居者ニーズを考慮した部屋作りができる

「コンサルチーム」の賃貸住宅作りのテーマは、「分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと」あるいは、「明確な目的をもった意思のある賃貸住宅を造り、資産価値を高め、愛着をもって長く住んでもらうこと」です。

今までの一般的な認識では、賃貸マンションよりも、分譲マンションの方が、設備や仕様がいいというイメージがありました。果たしてそうなのでしょうか?

どこが違うのかと言えば、賃貸よりは分譲の方が全体の戸数や敷地が大きいので、管理人が常駐するなど管理体制は整っていると言えます。しかし、室内の設備や仕様は殆ど変わりがないと言えます。

実際、賃貸であっても分譲よりも間取りや空間の取り方がよかったり、住みやすかったりすることがあるはずです。また、こだわりによって分譲よりも心地よい住環境を作ることもできるでしょう。

大事なことは、事業収支のバランスとの兼ね合いを考えることを大前提として、入居者のニーズを考慮した賃貸住宅を作ることにあります。入居者のニーズをいち早く直に感じ取れるのは、日々の賃貸斡旋や管理をしている不動産会社や賃貸管理会社だということです。こうした情報を得られる立場でコンサルタントをしていくことは、建築会社よりもはるかに大きな強みとなります。

◇ニーズのある賃貸事業を作り出す

土地神話が存在していた頃から一転し、今や、土地の神通力は通用しなくなったと思えるほど、土地に価値が見いだせない時代へと突入してしまったようです。いまや、不動産を持っている人が「財産がある」とばかりは言えない時代です。かといって簡単に手放すには、事情が許さないこともあります。そうなると、不動産は、固定資産税がかかるばかりで、固定資産税をどうやって支払うかということに苦慮しなければなりません。しかも、評価が下がってしまえば、価値はますます目減りしていることにもなりかねないのです。

しかしながら、土地を活用するノウハウがあれば、悲観的なことばかりではありません。現在、土地を持っておられ、今後どのように不動産を維持していけばいいのかに苦慮しておられる方にとって、土地は”財産”になることを改めて知って頂き、これからの財産維持、継承の起爆剤にするべく、知恵を絞ることがコンサルタントの役目です。

今後の賃貸市場は、賃貸住宅コンサルタントの提案から作り出していくべきであり、実現すれば大きな価値を生むはずです。

次のコラムは「コンサルタント」についてです。引き続きご覧ください。

 

 

 

コラム執筆

私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、いままでに1万4400人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。
圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。

 

 

 

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