日本で唯一の相続対策実務専門会社
電話
メニュー
トップページ
夢相続の強み
コーディネーター
プラン
事例
無料相談

トピック

夢相続コラム

弊社の活動内容や日々のできごと、お知らせなどをお伝えします

【家族間トラブル】(3)財産5億円弱 土地の売却で納税資金と代償金を捻出した山崎さん

2019/10/28


【家族間トラブル】(3)財産5億円弱 土地の売却で納税資金と代償金を捻出した 山崎さん

●相続データ

・依頼者 山崎さん(男性50代)・職業 会社役員
・被相続人 父(農業、不動産賃貸業・80代)
・相続人 3人(長女60代、次女60代、長男50代(本人))
・家系図 別途  ・遺言書 なし
・財産の構成 自宅、貸家、駐車場、山林、畑、現預金

●相続の状況

山崎さん姉弟は知り合いの弁護士さんに相続の手続きをお願いしましたが、相続税は1億円払うことになると言われて、相談に来られました。弁護士さんの試算した書類を確認したところ、土地評価など間違いがあり、節税もできていません。姉弟で話し合って頂いた結果、最初の弁護士さんを断って、こちらに委任して頂けることになりました。
父親の財産の大部分は土地で、土地の評価がポイントになります。姉弟は円満で遺産分割協議も問題がなさそうですが、現金はほとんど残っていないため、相続税の納税資金をどうやって捻出するかが一番の課題でした。

●課題

・不動産が財産の大部分
・姉二人は嫁いでおり、不動産は長男が相続する
・納税と分割する現金がない

●相続実務士のご提案

土地1カ所は広大地評価を適用できると判断しました。市街化調整区域の山林は一部駐車場にしているため雑種地評価の7000万円となり、7件の貸家が建っている一団の土地も路線価評価は5354万円ですが、建物は築30年以上経過し、収益性も悪いため、その評価に値しないと判断しました。そこで2ヶ所の土地については、不動産鑑定評価をして、評価減をすることにしました。
納税用の売却地は、駐車場にしている1500㎡の土地と決め、相続する割合で長女20%次女20%長男60%の共有としました。幸い申告まで売却が完了し、納税できました。売却地以外の不動産を相続しない姉には山崎さんが代償金を払うことで分割のバランスを取りましたので、取得割合の差で代償金を捻出するようにしました。また、相続税分が取得原価になるため、譲渡税の節税にもなっています。
さらに山崎さんが相続した農地は、長男である山崎さんが、今後も農地を耕作していくとのことでしたので、納税猶予を受けて節税しました。

[相続税の節税額のまとめ]
 相続財産       4億9888万円
◆小規模宅地減額    △ 1005万円(240㎡80%適用)
◆広大地減額 山林   △ 9725万円(通常1億9379万円→広大地965万円)
 ※実例当時。現在は広大地評価は撤廃され、地籍規模の大きな宅地評価になりました。
◆鑑定評価 山林・駐車場△ 4067万円(通常6517万円→鑑定評価2450万円)
◆鑑定評価 貸家    △ 934万円(通常5354万円→鑑定評価4420万円)
 債務等        △  394万円
 課税価格       3億4157万円
 基礎控除       △ 8000万円(相続人3人)
 相続税総額        5747円・・・最終の相続税額
◆納税猶予した総額      722万円  納付した相続税総額    5025万円②
 当初の相続税総額    1億1655万円①・・・節税考慮なしの場合
◆節税額の合計       6630円①-②
◆主な評価減の合計1+2+3  △1億5731万円
<評価減1> ◇広大地の減額  △  9725万円
(※土地1山林     通常1億9379万円→広大地9654万円)・・・公図
<評価減2> ◇鑑定評価の減額 △  5001万円
(※土地1山林と駐車場 通常6517万円→鑑定評価2450万円)・・・公図
(※土地1貸家7件   通常5354万円→鑑定評価4420万円)・・・公図
<評価減3>
◆小規模宅地          △ 1005万円
 誰が→長男 どこに→自宅 割合→240㎡80%適用       比較→賃貸土地の場合 862万円200㎡50%
 ※賃貸用の土地よりは自宅に適用したほうが減額が大きいと判断した

※著書「マンガでわかる 相続の成功か失敗かはパートナーで決まる!」より
夢相続でも販売しています

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

 

 

コラム執筆

よくあるご質問
夢相続カウンセリング

曽根恵子をはじめとする3人の相続コーディネーターが1時間をかけて問題を整理します。

電話またはお問い合わせフォームより、お気軽にご相談・お問い合わせください

無料相談受付中