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【相続税対策!土地活用で財産を残せ】不動産の活用で大きく節税する⑤

2019/04/12


私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、
いままでに1万4400人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。
圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。
今までに手掛けた実例をご紹介している著書を52冊、累計39万部出版してきました。

その中の1冊「相続税対策! 土地活用で財産を残せ」から抜粋してご紹介します。
”不動産の活用”で大きく節税する 第四弾です。

 

 

【購入】資産は多額の現金より不動産で持つ(資産の組み換え)

現金より不動産で持つほうが節税には有利

最近では、「相続税の税務調査は預金調査」と言われており、亡くなった人の預金から家族の口座に資金移動された形跡があると、配偶者、子ども、孫など、家族の預金も全部調べられてしまうようです。預金では評価を減らすことはできませんし、隠すこともできません。むしろ、まとまった額を預金でおいておくことは不安でリスクがあるということになります。

では、現金についてはどうすれば節税になり、財産を残すことができるのでしょうか?
その答えのひとつとして、「賃貸不動産を購入すること」が節税するには、効果的な方法です。現金を不動産に替えることによって評価が下がるからです。

路線価は時価の80%程度とされている

不動産は時価より2~3割程度評価が下がります。賃貸用の建物は、評価額は建築価額の3~4割程度になり、ともに不動産になると評価は下がります。

一般的に土地の評価額の関係は大都市ほど以下のように調整されています。

公示価格     100%(時価相当額、売買されている指標数字)
路線価       80%(相続税評価額、相続贈与の財産評価の価額)
固定資産税評価額  70%(市役所が固定資産税課税するために評価する価額)

現金1億円で賃貸マンションを購入すると評価は半分以下になる

建物5,000万円、土地5,000万円 合計1億円でマンションを購入し、賃貸した場合の相続税評価額は以下のようになります

(1)建物の評価額 購入価額の30%の固定資産税評価額になる
    5,000万×30%=1,500万
  賃貸すると『貸家』となって借家権割合が控除出来るので 1,500万×70%=1,050万

(2)土地の評価額 購入価格の80% 5,000万×80%=4,000万
  さらに賃貸すると『貸家建付地』となって借地権割合×借家権割合が控除できるので
   4,000万×(1-(0.6×0.3))=3,280万

(3)建物と土地の相続税評価額(1)1,050万+(2)3,280万=4,330万
  物件購入代金で現金が1億円減少します。相続財産も1億円減少します。増える建物と土地の相続財産は4,330万です。
  差し引き5,670万円が節税できたことになります。

※現金で賃貸不動産を買えば節税できる理由

続きは、次のコラムにてご説明します。
更新をお楽しみに。

 

 

 

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