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【相続実務士が教える相続の知恵コラム】評価の違いが節税になる「現金」vs「不動産」

2019/01/09


私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、

いままでに1万4000人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。

圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。

そうしたことを「相続実務士が教える相続の知恵コラム」としてお伝えしていきます。

今回のテーマは、「相続させる立場」と「相続する立場」です。

親子間で相続に対する認識は微妙に違っていたりして苦労されています。

 

 

「現金」は額面どおり

相続財産の価額は、相続開始の時の時価で評価をすることになっています。

つまり、相続及び遺贈で取得した財産の評価は、亡くなった日現在の価額となります。

預貯金は、金融機関に預けてある残高がそのまま財産評価となります。

普通預金や通常貯金は、相続日の残高がそのまま評価額になりますが、

定期預金や定期郵便貯金など貯蓄性の高いものは、預入額に課税時期現在の既経過利子を加えた額となります。

 

このように、現金・預金は、亡くなった日の残高が財産の額となり、

特に預金は金融機関の残高証明書で確認をしますので、その額からは1円も減らすことはできません。

むしろ、家族名義の預金も相続財産として増えることもあるかもしれません。

 

 

「不動産」は貸すことで評価が下がる

現金・預金に比べると、不動産の評価の仕方は複雑です。

土地の評価は、路線価方式と倍率方式があります。

建物が建てられる地域はたいていが路線価方式で、時価の8割程度だとされています。

これだけでも評価が下がるのです。

 

さらに、土地の使い方によっても評価の割合が変わってきます。

自宅や貸し駐車場など自分で使っている場合は「自用地」として100%評価をします。

土地を貸している「貸宅地」の場合は、土地は自分のものでも、

建物は借地人が建てており、すぐに明け渡してもらうというわけにはいきませんので、

自用地評価より借地人の持っている借地権割合を引いて評価をします。

借地権割合は地域により定められており、30~90%です。

 

自分の土地に、自分名義で、賃貸アパートやマンションを建てている場合、

その土地は「貸家建付地」となり、自用地評価より借地権割合と借家権割合を掛けた分を引きます。

自分の土地に子供などの親族が建物を建てて住んでいることがありますが、

地代をもらっていない場合は、「使用貸借」となり、「自用地」と同様の100%評価になります。

 

建物は固定資産税評価で評価をしますが、実際にかかった建築費の時価の40~60%の評価となります。

それを貸していれば、借家権を引いた70%で評価をするようになります。

 

このような評価の仕方の違いをうまく利用して、評価を下げて節税を引き出すのです。

 

 

不動産の評価の検証 1棟マンションから時価の半分以下

たとえば、現金1億円で1棟マンションを買うとすると、土地は5000万円×0.8×0.8=0.64となります。

建物は、5000万円×0.4×0.7=0.28となります。

土地、建物を合わせると46%となり、半分以下の評価になります。

よって、現金(預金)で持ち続けるよりも、賃貸不動産を購入したほうが半分以下の評価に変わり、節税になります。

 

 

不動産の評価の検証 区分マンションなら時価の 

前述の1億円場合は、土地にアパートが建っている1棟マンションを想定しましたが、

共同住宅の1室、区分所有の分譲マンションを購入する場合も検証してみましょう。

 

区分マンションの土地は共有であり、全体のうち一部を所有していますので、

一般的には、土地の価格よりも建物の価格が大きくなります。

実例を検証すると、1億円で購入して賃貸している区分マンションは、2419万円の評価となり、

購入価格の24.19%に下がります。

よって、1棟マンションのよりも建物価格の割合が大きいほうが節税効果が高いのです。

 

 

[現金と不動産の評価の違い]・・・下記図参照

 

 

 

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