【相続税対策！土地活用で財産を残せ】不動産の活用で大きく節税する①

2019/04/08

評価の違いが節税になる　「現金」ｖｓ「不動産」

「現金」は額面どおり

相続財産の価額は、相続開始の時の時価で評価をすることになっています。つまり、相続及び遺贈で取得した財産の評価は、亡くなった日現在の価額となります。

預貯金は、金融機関に預けてある残高がそのまま財産評価となります。普通預金や通常貯金は、相続日の残高がそのまま評価額になりますが、定期預金や定期郵便貯金など貯蓄性の高いものは、預入額に課税時期現在の既経過利子を加えた額となります。

このように、現金・預金は、亡くなった日の残高が財産の額となり、特に預金は金融機関の残高証明書で確認をしますので、その額からは１円も減らすことはできません。むしろ、家族名義の預金も相続財産として増えることもあるかもしれません。

「不動産」は貸すことで評価が下がる

現金・預金に比べると、不動産の評価の仕方は複雑です。
土地の評価は、路線価方式と倍率方式があります。建物が建てられる地域はたいていが路線価方式で、時価の８割程度だとされています。これだけでも評価が下がるのです。

さらに、土地の使い方によっても評価の割合が変わってきます。
自宅や貸し駐車場など自分で使っている場合は「自用地」として１００％評価をします。土地を貸している「貸宅地」の場合は、土地は自分のものでも、建物は借地人が建てており、すぐに明け渡してもらうというわけにはいきませんので、自用地評価より借地人の持っている借地権割合を引いて評価をします。借地権割合は地域により定められており、３０～９０％です。

自分の土地に、自分名義で、賃貸アパートやマンションを建てている場合、その土地は「貸家建付地」となり、自用地評価より借地権割合と借家権割合を掛けた分を引きます。
自分の土地に子供などの親族が建物を建てて住んでいることがありますが、地代をもらっていない場合は、「使用貸借」となり、「自用地」と同様の１００％評価になります。

建物は固定資産税評価で評価をしますが、実際にかかった建築費の時価の４０～６０％の評価となります。それを貸していれば、借家権を引いた７０％で評価をするようになります。

不動産でできる節税対策はいろいろある

相続税がかかる方の多くは、現金よりも不動産を多く所有されているのが現状でしょう。不動産をいくつも所有している場合では、評価も大きく、千万単位、億単位で相続税が課税されます。
そうなると、「不動産」を所有していることが課題になるということです。

　不動産があるから相続税がかかり、納税が難しい。
　不動産は個々に違い、評価が難しい。
　不動産があると分けにくく、もめてしまう。などなど。

このように、財産の大半を占めるのが「不動産」ですので、相続になると「不動産」の知識がないと節税もできずに、トラブルのもとを作ることになりかねません。しかし、考えようによっては、「不動産」を活かすことで、節税でき、相続を乗り切ることができ、財産を継承させる価値を生むことができる、とも言えるのです。

利用の仕方で評価が変わる

「不動産」の大きなポイントは「利用の仕方で評価が変わる」ということです。額面どおりの評価になる「現金」とは違う特徴がありますので、その特徴を対策に活かすようにすれば、評価が下がりますので、節税を創り出すことができます。

そのためには、生きているうちに、「不動産」の評価の仕方を利用した対策を実行しなければなりません。選択肢はいくつもありますので、財産の内容や家族の状況などによって、適切な方法を選択して、早めに計画的な相続対策をしておきましょう。

対策は１つでよいとは限らず、いくつかを組み合わせる場合もあります。
どの程度の節税が必要なのか、どの「不動産」を対策用に使うのかは、お一人おひとりの財産の内容や家族の状況によって、全部違うと言えます。対策にかける時間や本人の状況や考え、家族の考えによっても変わってくるかも知れません。

いずれにしても、財産の中に「不動産」が多くある場合や相続税がかかるほどの「現金」がある場合は、「不動産」を活用することで相続税が節税できます。

「不動産」を活用してできる節税対策を次の７つに分けて説明します。
【贈与】自宅を配偶者に贈与する・・・2000万円まで無税
【贈与】不動産を子供に贈与する
【建物】現金を建物に替える
【購入】現金で不動産を購入する
【組替】土地を売却、賃貸不動産に買い替える
【活用】土地に賃貸住宅を建てて賃貸事業をする
【法人】賃貸経営の会社をつくって資産増を回避する