【相続税対策！土地活用で財産を残せ】”価値ある財産を持つ大家さん”になろう②

2019/05/23

オーダーメードの感覚で資産価値を高める

コンセプト作りのポイント

賃貸住宅を建てる場合には、コンセプト作りが必要です。コンセプト作りのポイントとなることは、間取り、家賃、設備の３点です。その上で、周辺の環境や立地などから、建てる賃貸住宅の特徴を定めるようにします。
賃貸住宅を探す人の条件の順番は、①家賃、②間取り、③設備、④駅　⑤周辺環境、がおおよそのところです。それを踏まえてコンセプト作りをするようにします。

１．競合しない間取りの選択

数が多いところに参入するよりも、「ニーズがあるけれどもまだ少ない間取り」を選択していった方が確実で成果があげられます。立地や環境によりさまざまですので、まずは周辺の既存物件の調査をして、どういう間取りが適切か判断します。

さらには、より多くの入居者のニーズがある間取りを選択していくならば、「１人でも、夫婦でも、子供がいても住める間取り」にすることが必要です。また、分譲マンションの購入派と競合しないためにも、賃貸住宅では、”狭すぎず、広すぎず”の間取りにしておくことがいいと考えます。

かつては、相続対策用で建てる賃貸住宅といえば、単身者用のワンルームが主流でした。しかも、なるべくコンパクトにして、戸数を増やすようにしたため、トイレ、バス、洗面が一体となったビジネスホテルのような２０㎡もない部屋もありました。けれども、現在では、そうしたワンルームを選択する入居者は少ないと言えます。

こうした理由から、提案する場合の多くは、３０㎡以上のワンルームから、４５㎡程度の１ＬＤＫと７０㎡以下の２ＬＤＫが主流になります。

２．最初に家賃を想定する

その土地がある地域により、家賃の相場があり、理想的な設備をつけて高い家賃設定にしても苦戦することもあります。そこを戦略的に、今までにない物件なので、高くても入居者を見つけることは可能という判断もあります。
あるいは、周辺の家賃相場を踏まえた上で同等の家賃で設備仕様がいいものをつくり、入居者の選択を優位にしようという考えもあります。

前述の間取りと家賃の選択やバランスは、いくら机上で描いていても始まりません。
私はコンセプト作りの段階で既に客付けを想定し、現実に賃貸管理会社の意見を盛り込んで提案するようにしています。
とりあえず建ててしまって、家賃や管理会社はあとから決めることでは後手となり、いい時期やタイミングを逃すこともあるかもしれませんので、コンセプト作りやその後の手順や段取りが、その後の賃貸事業の命運を分けると言っても過言ではありません。

３．入居の時期にはこだわる

賃貸住宅が一番必要となる時期は、１月から３月までの入学、入社など移動の時期です。学校の区切りの卒業、入学時期に合わせて多くの人が住まいを移し、入社や転勤など仕事の都合でも住まいが変わることになります。中には、勤務地が変わるので早急に探す場合もありますが、多くは何ヶ月か前の予定で探し始めることでしょう。結婚や就職、入学が決まれば、早めに探して落ち着きたいところです。

逆に貸す立場から考えれば、早めに決めておいてもらうには、まず募集する管理会社を決めることが先決ですが、早めに家賃や共益費などの募集条件、入居の時期を決めてしまって選択のテーブルに載せるようにしてしまうことが必要であり、さらには入居を多くの人が検討してくれる確実な時期にしておくことが必要だということです。

提案する側にとって一番いい時期は、入居が１月から３月半ばが最適だと考えていますので、その時期を想定した上で逆算しながらスケジュールを組むようにしています。
事業の状況によっては、完成が最適な時期にならないこともありますが、できる限りはいい時期に完成させることが鉄則です。

４．絶対はずせない設備・仕様はこれ

株式会社リクルート住まいカンパニーが、21C住環境研究会と共同行っている「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2012-2013」では下記の結果が出ています。

調査対象は、2012年9月～2013年3月に首都圏の賃貸物件に賃貸契約を行った人で、ひとり暮らし791人、ふたり127人、ファミリー219人、全体1137人が回答者です。

●多少家賃が上がっても欲しいサービス・設備
　　　１位「２４時間ゴミだし可能」（41.1％）
　　　２位「宅配ボックス」（28.4％）
　　　３位「防犯カメラ」（24.3％）

●お金を払ってでも受けたいと思うサービス
　　　１位「プロバイダサービス」（33.0％）
　　　２位「ゴキブリ・ダニなどの防虫駆除サービス」（30.3％）
　　　３位「クリーニング受付サービス」（25.8％）

●住まいに最初からついておいて欲しい設備・仕様
　　　１位「壁掛け薄型ＴＶ」(16.9％)
　　　２位「洗濯機」(15.4％)
　　　３位「乾燥機」(15.2％)

●エコ設備の認知と需要
　　　１位「ＬＥＤ照明」（70.6％）
　　　２位「断熱サッシ」（59.5％）
　　　３位「窓に遮熱フィルム」（57.4％）

どの程度の設備や仕様にすればいいのかは、事業費や間取りやコンセプトによりさまざまですので一概には決められませんが、仮にあげるとすれば次のような項目になるのではないでしょうか。

＜絶対必要＞
　　　・エアコン　　　・追い焚き機能付きバス　　　・ＴＶドアホン　　　・ピッキング対応キー　　　・シャッターもしくは雨戸
　　　・広い収納　　　・バストイレ別　　　　　　　・独立洗面所　　　　・インターネット対応

＜できればつけたい＞
　　　・シャンプードレッサー　　・ウォシュレット　　　・ウォームレット　　　・システムキッチン　　　・カウンターキッチン
　　　・BS・CS・CATV　　　　　・オートロック　　　　・宅配ボックス　　　　・人感センサー（玄関）　・敷地内駐車場
　　　・２４時間緊急対応

５．とくにアピールできるウリを決める

＜これはまだ差別化＞
　　　・ＩＨクッキングヒーター　　・食器洗浄機　　　・ウォークインクローゼット　　　・床下収納
　　　・浴室換気暖房乾燥機　　　　・浴室ＴＶ　　　　・大型ユニットバス

＜理想はこれも＞
　　　・オール電化　　　・床暖房　　　・浄水器　　　　・ディスポーザー　　・ミストサウナ
　　　・角部屋のルーフバルコニー　　　・可動式収納　　・引き戸　　　　　　・建物全体のバリアフリー化
　　　・セキュリテイー完備　　　　　　・１階専用庭　　・強化ガラス　　　　・ペット共生型
　　　・バルコニー側への浴室配置　　　・浴槽内残り湯を洗濯、給水へ電源一つで出来る給水設備

分譲マンションにも劣らないグレード

今までの賃貸住宅では、「住宅を買えない人が借りる」というイメージがありましたが、明らかに賃貸事情は変化をしています。いまや「買えない」のでなく、「買わない」選択をする人が増えているということです。

「家を持つこと」が憧れだった時代が過ぎ、自宅を購入することは「収益を生まない不動産に投資するリスク」とまで言われているほどなのです。この傾向はますます増大すると予想され、「投資するのは利益を生む収益物件や株であり、自宅は自由に選択できる賃貸」という人たちは増えていくだろうと思われます。

そうした賃貸派が賃貸需要を作っていくことを想定した場合、今までのプレハブ住宅のようなありきたりの賃貸アパートで満足するはずがありません。これからの賃貸住宅のポイントは、そうした賃貸派の選択眼をとらえられるだけの「分譲マンション並のグレード」が必要だということです。

オーダーメードの醍醐味

こうした相続手続きは、主にＫさんが代表で行いましたが、母親ときょうだいにもよく説明し、全員の了解のもとに遺産もうひとつの目標は、「できるだけオーダーメード」を目指すことです。ハウスメーカーの既製品である「商品」ではなく、所有する土地や立地や環境や自分のこだわりに応じて、オリジナリティを出した賃貸住宅にしておくことが大事です。個人の住宅で言えば「建て売り住宅」ではなく、「注文住宅」というところでしょうか。

建て売り住宅より注文住宅の方が手間がかかることは当然ですので、価格が高くても納得できるところでしょう。それを賃貸住宅にあてはめた場合も同様で、「できるだけオーダーメード」にすると、既製品の賃貸住宅よりもコストがかかることもあるでしょう。

賃貸住宅にも「できるだけオーダーメード」がいいのは、ありふれた既製品の賃貸住宅と差別化できることです。手間と労力がかかりますが、その分、作り手のこだわりや工夫が、住み手にも伝わり、なんとなくぬくもりのある部屋になります。

こうして大家さんとコンサルチームが知恵を絞って取り組むことで、納得のいく賃貸住宅が建てられるというものですが、これはいくらでも費用をかけていいものを作ることではありません。

収支のバランスが取れる範囲を見極めた上で、建築コストを決めますので、大きな予算を使えない場合は、部分的に、「少しだけオーダーメード」になることもあるでしょう。それでも、少なくとも「商品」とは違う、オリジナルの建物になるということです。

続きは、次のコラムにて。
更新をお楽しみに。

【コラム執筆】

私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、いままでに１万４５００人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。
圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。