【相続税を減らす生前の不動産対策】「自宅編」いつまで自宅に住む？元気なうちに自分で決断しよう

2019/07/24

【自宅編】いつまで自宅に住む？元気なうちに自分で決断しよう

●いつまで自宅に住み続けられるか？

自分たちで購入し、子供たちが生まれ育った家にはいろいろな思い出や思い入れがあります。誰しも、ずっと、最後まで住み慣れた自宅で生活をしたい気持ちでしょう。しかし、現実では、ずっと住み続けることが難しくなることも想定されます。
たとえば、子供たちが家を離れても、夫婦２人で生活できるうちは問題もありませんが、いずれ、どちらかが先に亡くなり、独り暮らしになったときはどうでしょう？
あるいは、夫婦２人の生活が長く子供の同居は望めない場合、夫婦ともに８０代、９０代になった場合、それでもずっと家に住み続けられるでしょうか？

●税金や相続も合わせて考えて対策をする

いずれは訪れる相続を考えると、不動産は家を持つ人が税金や相続のことを考えて、自分の意思で決めておくことが一番なのです。なぜなら、自宅を売るなら住んでいる人が売却することで居住用の３０００万円控除の特例が活かせるので有利だと言えます。
また、自宅の評価をしてみると、相続税の基礎控除を超えるということが確認できたとしても、同居する配偶者や子供がいない場合、そのまま住み続けると節税することはできません。たとえば、自宅を売却し、老後の不安がないケア付き賃貸マンションに住み替えるようにし、売却代金は賃貸物件を購入すると評価が下げられ、賃貸事業での小規模宅地等の特例が活かせるようになりますので、不動産で節税効果が出せます。

●認知になったら対策できない・・・意思確認が不可欠

現在は、超高齢化社会に突入しており、財産を持つ人の年齢もどんどん上がっています。６０代から高齢者と言われますが、７０代、８０代は当たり前、９０代の方も普通におられて、１００歳以上の方も珍しくはありません。
どなたも元気で長生きならいいのですが、体は元気でも意思能力が低下し、「認知症」と診断をされる人も増えてきました。銀行預金の引き出しや不動産の売却など、全ての事は「本人の意思確認」が原則ですので、「認知症」と診断されたり、その後、財産管理の成年後見人が選任されたとなると、相続人全員の合意があったとしても進みません。

▼決断したいターニングポイント

□自宅で独り暮らしをしている
□夫婦２人暮らしだがともに高齢になってきた
□自宅は相続税がかかり、同居する相続人がいない
□老後は子供の世話になりたくない、あるいは世話してもらえない
□認知症にはなっていない

【実例】一軒家からマンションへ住み替えた　Ｍさん

夫を亡くして郊外の一軒家に独り暮らしとなったＭさん（７０代女性）。二人の子供はそれぞれ結婚し、近くで家を買って生活しています。夫婦の二人暮らしは何ら不安がありませんでした。夫は定年退職後も仕事をし、７０歳になったので少しのんびりしようと思っていた矢先、夫が体調を崩し、入退院を繰り替えしているところで、亡くなってしまったのです。７２歳でした。
それから、３年が経ち、Ｍさんは１人で自宅に住み続けることが不安になり、庭の手入れなども億劫になりはじめました。子供にそうした不安を打ち明けると、とりあえずは駅に近いマンションに住み替えてはと、勧めてくれ、決断することにしました。
夫の財産は全部、Ｍさんが相続しており、相続税はかかりませんでしたが、このままでは、子供たちは不動産を含めた相続税を気にしないといけなくなります。けれども自宅を売却して、マンションに住み替えることで評価が下がり、節税にもなりました。庭などの手入れに気をつかう必要もなくなり、とても楽になったとＭさんはひと息つかれたのでした。

【実例】自宅を売って高齢者住宅に住み替えた　Ｈさん

夫婦２人暮らしのＨさんは夫婦ともに８０代。開業医だったＨさんは１、２階でクリニックを経営し、３階を自宅としていました。ビルは築４０年。頑丈な造りなので、それほど老朽化した感じではありませんが、用途が限られており、８０歳でクリニックをやめたあとは再利用が難しい状況。３人の子供が継ぐことはありません。
以前、配偶者の特例を利用して、妻に自宅の一部を贈与してありますので、売却すると二人分の特例が生かせ、６０００万円までは譲渡税がかかりません。
売却は、ほどなく完了し、売却代金の半分程度で、コンパクトなマンションに住み替え、残る半分は、子供に相続させるべく、賃貸用の区分マンションを２ヶ所購入することができ、不動産による相続税は大幅に下げることができました。

［対策前財産評価１億６８００万円相続税１８５０万円］改正後基礎控除４８００万円

［対策後　相続財産８２００万円　相続税３７４万円］
【節税額】１４７６万円　・・・　小規模宅地等特例、配偶者の特例を適用すれば０円

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