【相続実務士が教える相続の知恵コラム】タワーマンションは節税対策には適さない？！

2019/01/21

私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、

いままでに１万４０００人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。

圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。

そうしたことを「相続実務士が教える相続の知恵コラム」としてお伝えしていきます。

今回のテーマは、

「タワーマンション」が節税になると言われていることです。

はたして節税対策に適しているのでしょうか？

不動産の評価の検証　1棟マンションから時価の半分以下

現金は額面が財産の価値ですが、不動産の評価の仕方は違います。

たとえば、現金１億円で１棟マンションを買うとすると、土地は５０００万円×０．８×０．８＝０．６４となります。

建物は、５０００万円×０．４×０．７＝０．２８となります。

土地、建物を合わせると４６％となり、半分以下の評価になります。

このように評価の仕方の違いがありますので、現金（預金）で財産を持ち続けるよりも、

賃貸不動産を購入したほうが半分以下の評価に変わり、節税になります。

不動産の評価の検証　区分マンションなら時価の２０％台

前述の１億円場合は、土地にアパートが建っている１棟マンションを想定しましたが、

共同住宅の１室、区分所有の分譲マンションを購入する場合も検証してみましょう。

区分マンションの土地は共有であり、全体のうち一部を所有していますので、

一般的には、土地の価格よりも建物の価格が大きくなります。

実例を検証すると、1億円で購入して賃貸している区分マンションは、

２４１９万円の評価となり、購入価格の２４．１９％に下がります。

よって、１棟マンションよりも建物価格の割合が大きいほうが節税効果が高いということなのです。

タワーマンションの高層階ほど節税効果が高い！

このように、現金 > 一棟アパート > 区分マンション > タワーマンションという順で評価が下がるという結果になりますので、

「相続税の節税対策にはタワーマンションが効果的」と言われるところです。

要は現金は評価が下がらず、土地が大きいと評価が高いので、

土地よりも建物価格が大きいタワーマンションのほうが節税効果が高いことは間違いありません。

しかも、タワーマンションは高層階ほど価格が高いのに、建物評価は低層階と同じなのです。

ということは高層階ほど時価と評価の差が大きく、節税効果が高いということになり、節税効果が高いとなります。

しかし、タワーマンションは節税対策に適さない！

タワーマンションの節税効果が高いことは数字上、明白ではありますが、

だからと言って相続対策の節税対策に適しているかというと、答えはNO。

最適とは言えないのが現実です。

なぜなら、相続対策の現場では、分けやすく、貸しやすく、売りやすいもののほうが適しているのです。

相続人が複数の場合であれば、将来の相続を見据えて分けられるようにしておくことが鉄則です。

それを高額なタワーマンションにしてしまうと分けにくくなります。

また、高額なだけに家賃も高くなり、貸しにくくなり、買える人も少なくなるということなのです。

こうしたことから、タワーマンションの購入には注意が必要となります。

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「相続は生前の不動産対策で考えよう」

コラム執筆