【相続実務士が教える相続の知恵コラム】土地持ち資産家の相続対策のヒントになる１０項目⑥資産組替という方法

2019/02/27

借金しなくても節税対策はできる・・・資産組み替えという方法

土地持ち資産家は、多くの土地や大きな土地を所有されていることでしょうから、なんらかの節税対策をしないと、固定資産税、相続税の負担が大変です。

そのため、土地の評価がどんどんあがった平成のはじめの頃には、「借金をしてマンションを建てること」が相続対策だと思われてきました。

しかし、建てるだけでは節税になりません。

確かに相続税の節税にはなりますが、建築会社と金融機関主導の借入ありきの計画が多かったのです。

そのため、賃貸事業の収支バランスはあまり気にせずにスタートしていることがほとんどでした。

その後のバブル崩壊で、土地の評価が下がり、家賃の下落も始まり、景気も悪くなったことで空室も増えました。

こうした状況でも建築費のローン返済額は下がりません。

よって、家賃収入が下がって、ローン返済に足りずに、自己資金を持ち出してようやく返済をしたということもありました。

こうした苦い経験をした人やその様子を見聞きした人は、「借入は絶対にしたくない」という心境になったようです。

そうした場合、借入なしに節税対策をすることもできるのです。

たとえば、土地の一部は売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりし、収益を上げられる不動産に組み換えていく方法があります。

売却代金を元手にその範囲であらたな建物や賃貸住宅を購入するので、借入は必要ないのです。

所有している土地のどれもが賃貸住宅に適した立地でないこともあるでしょう。

賃貸住宅にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩１０分程度であることが望ましいと言えます。周辺の住環境なども重要になりますが、所有地だけにそうした条件は今から選べません。

賃貸事業をするのであれば、適地であるかそうでないかを冷静に判断し、適さないとわかれば、その土地を売却して、別の立地で賃貸事業をするようにします。

これが資産組み替えです。

たとえ、今まではアパートにしていた土地であっても、古くなったり、ローンが終わっている場合は、売却、買い替えることを検討するべきでしょう。

たとえば、年間収入２５０万円の古いアパートを１億円で売却し、家賃が１０万円の賃貸マンションを4つ購入すると、年間収入は４８０万円となり、約２倍近い収入が得られるようになり、駅に近く、資産になる不動産に替えられるのです。

チェックポイント

□節税対策が必要でも借入はしたくないと思っているか？

□資産組み替えが必要であれば決断できるか？

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コラム執筆