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【相続事例】小規模宅地の減額も知らない!税理士に教えた広沢さん

2020/12/02


【相続事例】小規模宅地の減額も知らない!税理士に教えた広沢さん

●【相続のあらまし】

☆長男ではなく弟が申告準備
広沢さんは銀行に勤めるサラリーマンです。父親が亡くなり、相続の手続きをすることになりました。父親は都内にいくつかの不動産を所有しており、晩年は不動産管理の会社を設立していました。その会社には弟がサラリーマン勤めを辞めた後、父親と共に仕事をしていることもあって、長男の自分が取り仕切るのが普通とは思いながら弟に任せることにしました。会社の申告や個人の確定申告を依頼している税理士は、父親の代からで長年のつきあいです。会社の顧問税理士ですから状況はわかっており、今後のつきあいも考えると頼むのが妥当だという弟の意見を尊重しました。

☆相続税額は預金で足りる
母親も既に亡くなっており、相続人は広沢さんと弟のふたりだけです。父親の財産は、都内の中心地である銀座にある貸し地をはじめとして、都内にある3カ所はほとんど貸し地ながら合わせると1000坪以上あります。別に自宅が300坪という具合で、土地評価が大きな割合を占めています。
不動産だけでなく、以前に土地を売却した代金の20億円が預金として残されていました。財産評価の総額は約34億円と計算されていました。相続税は18億円と計算されましたので、預金で払えるという恵まれた状況でした。

☆任せたものの不安が出てきた
ところが申告の準備を弟と税理士に任せたものの、途中でいろいろな不安が出てきたのです。そこで自分でも相続の仕組みを把握しておかないといけないという気持ちになり、本を買って、読んだとのこと。こちらへは電話で相談頂いたのがきっかけです。
どうもおかしいことや税理士の説明には腑に落ちないことなどがあり、その都度解決策をアドバイスしていました。

【相続のプロが指摘する! ここが問題】

◇手元に資料がない
広沢さんの手元には仮計算としたメモしか渡されていません。それでは判断することは難しいので、税理士から全部の資料を取り寄せてもらうことにしました。
届いた資料を見ると土地の評価計算は手書きでした。相続に慣れた税理士であれば専門のソフトを使っていることがほとんどですから、それだけでも、その税理士はあまり相続の経験をしていないのではないかと思われました。

◇小規模宅地の評価減を知らない
顧問税理士は、小規模宅地の評価減の特例を利用できることを知りませんでした。240㎡まで利用できるというのは、240㎡までの土地でないといけないと認識だったようです。広沢さんの自宅は1031㎡あるからです。広沢さんは本で読んで知識はありましたが、税理士の先生が否定するので不安になり、こちらに問い合わせてこられたのです。税理士は広沢さんの再三の指摘でようやく理解するに至ったとのことでした。

◇小規模宅地の評価減の選択を知らない
小規模宅地の評価減は事業用地か居住用地か、いずれかを選択できるようになっています。事業用地であれば400㎡までは50%の減額、居住用地であれば240㎡までは80%の減額ができるとなっているので、どちらが有利かを比較して、多く減額できるほうを選択することで節税できます。広沢さんの場合は、自宅よりも都内の事業用の貸し地のほうが多く減額できます。そうした説明や比較検討がされたかを確認しましたが、全くないとのこと。しかし、広沢さんの場合は事業用地を選択するだけで9500万円の減額ができ、自宅の4990万円の減額よりも明らかに有利なのです。

◇用途が違う土地を一体としている
都内の土地のうち1カ所はまとめると700坪以上ありますが、5筆に分かれており、3方路の土地が2カ所です。利用の実態は、一部が駐車場と空き地で、他は貸し地という具合に入り組んでいます。
一番大きい土地が200坪の駐車場ですが、税理士は駐車場と隣接した空き地を一体として評価していました。現地をみるとフェンスで区切ってあり、明らかに入り口は違います。個々の土地として評価すれば路線価が違ってくるので、減額できると思われました。

【相続のプロの成果 現実はこうした!】

☆税理士を変えることを検討する
依頼しているのは、父親が長年のつきあいの税理士で、顧問を任せてきた関係です。しかし、あまりに相続に不慣れでとても節税どころではありません。広沢さんには、その税理士を断らないと節税の効果は出せないことを説明して十分理解してもらえました。広沢さん本人は断る意向でしたが、弟が頑として聞き入れないとのこと。広沢さんが想像するのに、会社の税務処理で自分に都合よくしてきたものを知られるのが困るからではないかとのこと。結局は広沢さんが折れて税理士はそのままとなりました。但し、信頼するのに足りないので、申告内容の不備で追徴金が発生した場合は弟の負担とする内容の確認書をもらっておいたとのこと。

☆小規模宅地の評価減は事業用地を選択する。
小規模宅地の評価減は、こちらの指摘で事業用地を選択することで、かなりの評価減を得ることができました。

☆減額は実現できたが、調査で追徴課税
申告から半年後、税務調査がありましたが、広沢さんが心配していたとおりのことがおこりました。広沢さんが相続した自宅の評価について、税務署より税理士の計算間違いを指摘され、3000万円の追徴を課税されたとのこと。他に弟の相続した土地の評価についても指摘され、さらに1000万円の追徴とのこと。合わせて4000万円の相続税並びに過小申告加算税と延滞利息の数百万円を追徴課税されたのでした。
これは約束どおりに弟が負担しましたが、贈与にならないような方法をとって納税を済ませました。

【ここに注意する! お役立ちアドバイス】

◇小規模宅地評価減の特例は、大きい土地でも小さい土地でも適用できる
◇小規模宅地評価減の特例は、減額を比較して節税効果が大きい土地を選択する
◇一団の土地でも用途が違う場合は別々に評価をする
◇申告の予定の財産評価については書類で確認する

弊社では様々なプランをご用意しております。
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