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夢相続コラム

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【贈与/活用/法人の事例】自宅を妻に贈与し賃貸事業の法人化で財産も分散した望月さんの事例

2018/05/14


 

【相続人の課題】納税は終えたがその後の財産継承が課題

 

望月さんは農家の長男です。父親が亡くなったのは、土地の評価が高いときでした。

 

市街化区域にある農地は周辺の宅地化が進み、区画整理もされていたので、評価が何倍にもなっていました。一方で、土地が高騰しすぎたため、その反動でバブル経済が崩壊した頃でもありました。

 

困った望月さんは当社に委託され、大きい土地には不動産鑑定評価を採用するなど評価減をし、億単位で節税もできました。しかし、納税のために相続した土地を800坪ほど売却しなければなりませんでした。

課 題

それでも当社でコーディネートした結果、最初の顧問税理士に「真っ先に売らないといけない」といわれた400坪の土地は残すことができ、「切り売りも覚悟するように」といわれた農家住宅のある1900坪の土地は全部残すことができたのです。

 

次は、望月さんの相続で、父親のときのように土地を売って納税することがないよう、当社で継続してサポートしました。

 

相続対策STEP①自宅の土地と建物を妻に贈与した

 

望月さんは、父親の相続が終わった後、農業の縮小も決められ、自分の相続の節税対策として2カ所の土地でも賃貸事業をするようにしました。そのため、もとは1900坪の敷地の中にある農家住宅は、別の所有地に建て替えています。

 

その後、節税のため、妻に土地の一部と建物につき2110万円分を贈与しました。

 

また、同居する配偶者は小規模宅地等の特例(330㎡まで80%評価減)を適用することができます。

 

相続対策STEP②売らないといけない400坪の土地を活用

 

400坪の土地は16m道路に面しており、収益が上がると判断できました。1階は貸店舗5区画、2階から5階は1LDKと2LDKが32戸の賃貸物件を建てて、賃貸事業を始めました。完成すると住居は全室申し込みが入り、5区画の店舗も、理容院、美容院、手作りパン屋等でほどなく決まり、順調な賃貸事業がスタートしました。

 

 

相続対策STEP③酪農業をやめて賃貸業に切り替えた

 

望月さんは父親と一緒に酪農業を家業としていましたが、父親の相続も終わって一段落したことを機に、後継者がいないことや重労働が負担になってきたことなどから、家業を廃業する決断をされました。

 

そこで自宅は別の所有地に建て直し、1900坪の敷地全体を活用して賃貸住宅を建てました。3LDK73戸、2棟の賃貸マンション計画で、事業費は約12億円です。

 

3月末入居に照準を合わせたことから、引き渡しまでに全室の申し込みが入り、満室でスタートしました。その後も順調に稼働しています。

 

相続対策STEP④賃貸管理の法人を設立し所得税を節税

 

望月さんが所有する賃貸物件は130室と店舗で、年間の賃料も相当あります。このままでは、望月さんの現金が残っていくことになるため、法人を設立し、妻と子供に役員報酬を払うことで所得税の節税もしています。

 

また、法人の経費で生命保険に加入することで、退職金の積み立てをするようにしています。

 

結果として、4億4593万円の節税に成功。

自宅を妻に贈与し賃貸事業の法人化で財産も分散した事例です。

 

 

 

対策のポイント
・酪農業をやめて賃貸業に切り替えることで事業替えした
・法人も設立することで、所得を分散し、保険も経費にできる
・妻に自宅を贈与することで財産を減らせる
・借り入れをして賃貸事業をすることで節税になる

執筆者紹介

【講師】曽根恵子

(株式会社夢相続代表取締役 公認不動産コンサルティングマスター相続コーディネート実務士)

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