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生前対策【資産組替】相続した土地を守るより価値を上げて残す

2017/12/01


 

土地を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけでその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかり、お金は出ていくばかりで持ち出しとなって、財産とはいえない状態になります。

 

土地を駐車場に利用しているといっても、相続税の節税効果はありません。

今までは多くの土地を所有することが資産家の証しであり財産でしたが、土地の価格が下がった今では固定資産税や維持費を考えると、収益力のある土地が財産であり、収益力がない土地は不良資産となりかねません。数よりも質にこだわって、選別していく時代になりました。

 

多くの土地や大きな土地を所有する場合、そのままでは節税対策はできません。土地の一部を売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりして収益を上げられる不動産に組み替えていくことで、初めて節税になるのです。

 

今回は、土地の価値を上げ、優良資産とする節税対策について解説します。

 

不良資産から優良資産への転換

 

最近まで節税対策の主流となっていたのは、所有地に借り入れをして賃貸アパートを建てることでした。そのため、至る所にアパート、マンションが建ちました。今や供給が需要を上回り、駅から遠く買い物に不便なところや老朽化した建物など、条件の悪い物件には空室が目立つ事態となっています。

 

そうした現実から、相続税の節税対策の動向としては、不良資産を売却し優良資産を購入して不動産運用をする、つまり、資産組み替えの時代へと変化しています。

 

たとえば、古アパートを所有しているが、賃料が安く収益が上がらなくなった場合は、売却して駅近郊の収益物件を購入することで収益が改善されます。

 

所有地の立地を変えるために買い替え

 

また、所有している土地が賃貸事業に適していないこともあります。賃貸にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩10分程度以内であることが第一条件です。周辺の住環境なども重要になりますが、所有地だけに、そうした条件は今から選べません。

 

賃貸事業をするのであれば、その土地が適地であるかそうでないかを冷静に判断し、適さないとわかれば、売却して別の方法で賃貸事業をするようにします。これが資産組み替えです。

 

賃貸物件にするなら、最寄り駅からの近さや周辺の環境、町や地域のブランドなどを選択基準にして立地を決めると、賃貸や売却にも有利になります。

 

たとえば、年間収入250万円の古いアパートを1億円で売却し、家賃が10万円/月の賃貸マンションを4室購入すると、年間収入は480 万円となり、約2倍の収入が得られるようになるのです。

 

土地は財産ですが、収益力がなければ不良資産になってしまいます。不良資産であれば売却し、収益不動産を運用することも選択肢の一つに入れていただきたいと思います。

 

今回のキーワード 優良資産

資産から生み出される収益が長期的に安定していれば、優良資産といえる。逆が不良資産。自分の所有している資産が、収益を生むか、それとも固定資産税や維持費が出て行くばかりかを、判断することが先決。

 

今回のポイント

・収益力のある土地が財産。収益力がない土地は不良資産になりかねない。

・不良資産を売却して優良資産を購入し、不動産運用をするのがトレンド。

・賃貸物件は、賃貸や売却に有利な選択基準に基づき購入する。

 

執筆者紹介

【講師】曽根恵子

(株式会社夢相続代表取締役 公認不動産コンサルティングマスター相続コーディネート実務士)

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