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【遺産分割】土地の共有が相続にもたらすデメリット

2018/01/05


相続における土地の共有のメリット・デメリット

 

土地を相続する際には、分割しないで複数の相続人で共有するという方法を取ることもあります。

 

共有を選択する理由としては「当面の利用方針が決まっていない」「分け方が決まらない」といった場合や「小規模宅地等の減額特例や広大地評価の適用を受けるため」という節税を考慮した場合もあるでしょう。

 

いずれにせよ、土地を共有すると、土地の使用を変更したり、処分したりするにあたっては他の共有者の同意を得る必要が生じます。

 

相続時から時間が経てば、相続人それぞれの経済状況や生活にも変化が生じ、土地に対する考え方が変わることもあるでしょう。

 

たとえば、相続後、1人の相続人の経済状況が悪化し、土地を売って現金を作ろうと考えても、他の相続人の反対によって思うようにいかなかったら、相続人同士のトラブルに発展する可能性も十分に想定できます。

 

それに対し、共有がメリットといえるのは、配偶者と同居する子ども1人が共有するケースなどです。

 

この場合は、配偶者が亡くなって相続が発生したときには、共有する子が相続することによって、結果的に単独所有にする合意を取り付けておくことが前提です。

 

こうした居住用の不動産は同居や居住する人が相続することが目安となりますが、それ以外の用途の不動産は分割の仕方が難しいことがあります。だからといって安易に共有することは避けたほうがいいでしょう。

 

譲渡所得税、贈与税が発生する場合も

 

共有している場合、共有物を持分に応じて分けることによって、共有者それぞれの単有とする方法があります。これを「共有物の分割」といいます。

 

共有物の分割をする場合、共有物の持分の比と分割後の時価の比が同じである場合は、贈与税も譲渡所得税も発生しません。

 

一方で、分割によって持分の比と時価に価格差が生じる場合は、譲渡所得税や贈与税が課税されてしまうケースがありますので、注意が必要です。ただし、一定の要件を満たす土地の場合は、同じ種類の固定資産と交換したため譲渡がなかったものとされる「交換の特例」により課税されないこともあります。

 

土地の共有にはもちろんメリットがありますが、デメリットもあります。

分割が困難になりますので、避けたほうがいいでしょう。

 

今回のキーワード 広大地評価(こうだいちひょうか)

その地域の標準的な宅地と比べて著しく広い土地を広大地という。広大地は売却時に道路などが必要となるため、減額して評価される。

 

持分(もちぶん)
複数の人が1つの物を共有しているとき、各人が持っている所有権の割合のこと。

 

今回のポイント

・土地を共有した場合、使用を変更したり、処分したりするにあたっては全員の同意が必要となる。

・問題なく土地を共有していても、将来的にはトラブルに発展する可能性もある。

・共有した土地を分割した場合、譲渡所得税や贈与税が発生する場合もあるので要注意。>

 

 

執筆者紹介

【講師】曽根恵子

(株式会社夢相続代表取締役 公認不動産コンサルティングマスター相続コーディネート実務士)

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