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相続実務士が対応した実例をご紹介!

相続実務士実例Report

農業は縮小し、畑に賃貸住宅を建てた松岡さん

[ご家族の状況]

依頼者   松岡さん(60代・男性)・職業 農業、不動産賃貸業
家族関係  松岡さん(本人)、妻(60代)、長男(40代)、長女(40代)
財産の内容 自宅、アパート、畑(宅地、生産緑地)

 

[課題]財産の大部分が不動産。子供は農業を継がない。

代々の農家の松岡さんは、父親の相続時に1億円近い納税額となり、2か所の土地を売却しなければなりませんでした。その経験もあり、土地を守っていきたいと痛感され、自分の相続の為の節税対策をしようと考えました。

松岡さんは夫婦で農業を続けてこられましたが、高齢になるにつれ農作業は負担になってきています。会社員の長男と嫁いだ長女が農業を続けることも大変だと感じ、農業を縮小していきたいと考えておられました。
父親が生前対策として建てたアパートは築20年を経過し、間取りも建物も古くなって、次の対策を検討する時期もきていました。

 

[Step1]自宅に隣接する畑に賃貸住宅を建てる

自宅に隣接する畑は、ビニールハウスで野菜を作り即売所にしていますが、他にも広い畑があり、農業経営には大きな影響はありません。
今後も土地を残すためにも安定した賃貸事業をして収益を確保すると同時に、松岡さん自身の相続発生時の相続税節税案を提案しました。
近隣の市場調査を行って提案した賃貸住宅は1棟の中に1K、1DK、1LDKと間取りにバリエーションを付け、周辺のファミリータイプの賃貸物件との差別化を図りました。

 

[Step2]オール電化でペットが飼える

更なる特色をもたせるために「オール電化でペットが飼える賃貸マンション」をコンセプトにしました。
オール電化として、電気温水器とIHヒーターを採用しました。ペットは室内犬一匹を想定し、内装もペットがいても傷が付きにくい素材のものを選択するなど修繕費が増えないような工夫も加えました。

総事業費は2億5000万円で、相続税節税対策のため全額金融機関から借入れをしました。全24世帯の毎月の家賃収入は175万円、返済は95万円、差し引きすると手元に毎月80万円(45%)が残り、年間で960万円の収入増が実現できました。
また相続税の節税効果は9540万円となり、賃貸事業の収益で納税資金を準備することにより、土地を残して相続を乗り切れる見通しがつきました。

 

◇活用による評価減◇

[対策前 相続財産9億2000万円 相続税億9700万円]

①賃貸住宅建物評価額     5600万円
②賃貸住宅を建設した土地の評価額 ▲1800万円
③建築費借入           ▲25000万円
【合計】21200万円の評価減

 

[対策後 相続財産7億800万円 相続税2億160万円]

【節税額】9450万円

 

 

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