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「出ていけ」と言われる共有不動産 〜住み続けたいが解決は難題〜

■不動産の共有はいいことはない！

相続の現場で、トラブルの要因になっているのが、「不動産の共有」です。

都内にお住まいのAさん(70代・女性)が娘さんと一緒に相談に来られました。

Aさんがお住まいの自宅は亡夫の実家。Aさんは嫁いできたときから、夫の両親と同居してきました。

夫の父親が亡くなった時、土地、建物は4人きょうだいが等分で相続しました。

Aさんは義父(夫の父親)の相続には部外者のため、詳しくは知りませんでした。

その後、夫は15年前に亡くなり、Aさんが住む家はAさんと2人の義妹の共有名義となったのです。

■都内一等地でも起きている現実

義父が亡くなったとき、さきに義母も亡くなっていたため、当時、住んでいたのはAさん夫婦と一人娘の3人。そのまま亡夫がひとりで相続すれば問題はなかったのですが、司法書士のススメなのか、亡夫と弟。ふたりの妹の4人名義とされました。

弟も妹たちもすでに独立して家を離れているにも関わらず、4分の1ずつの相続財産として登記したのです。

その後、弟は亡夫に買ってもらいたいと言ってきたため、買い取り、結果的に亡夫が2分の1、義妹か゜それぞれ4分の1ずつの共有名義となりました。

その後、夫が亡くなった時にAさんが相続しましたので、現在では、Aさんが土地の2分の1を所有しています。

建物は、夫が建て直し、夫の一人名義でしたので、Aさんの名義になっています。

その建物も築30年を過ぎ、建物の価値は少なくなっていますが、近年、土地の評価が上がっている状況です。

Aさんは70代となり、これからどうすればいいか、アドバイスが欲しいと相談に来られたのです。

土地は路線価ベースで見ても1億円を超える可能性がある、決して小さくない資産です。つまり、「価値があるがゆえに問題が深くなる」典型的なケースと言えます。

■対立する2つの立場

このケースを難しくしている最大の要因は、「共有」であること以上に「意向の対立」です。

Aさんは、これまでの生活の延長として、今の自宅に住み続けることを強く望んでいます。ここは単なる不動産ではなく、長年の暮らしが積み重なった生活の場だからです。

一方で、義妹のうちの一人は、共有状態を解消し、不動産を売却して現金で分けることを望んでいます。資産として見れば、それは合理的な判断とも言えます。

しかしこの考え方の違いは、やがて感情的な衝突へと発展していきます。実際に、「早く出ていってほしい」という強い言葉が投げかけられる状況にまで至りました。

住み続けたい人にとっては「生活の場」であり、売りたい人にとっては「換金できる資産」。この認識の違いが、相続問題を一気に深刻化させるのです。

■共有不動産の本当の怖さ

この問題の本質は、人間関係のこじれだけではありません。むしろ、その背景にある「共有」という仕組みそのものにあります。

まず、共有不動産は、単独では何も決めることができません。売却するにも、建替えるにも、賃貸に出すにも、あるいは担保に入れて融資を受ける場合であっても、すべて共有者全員の合意が必要になります。つまり、一人でも反対すれば、その不動産は一切動かすことができなくなるのです。今回のように意見が対立している場合、不動産は完全に「止まった資産」となってしまいます。

さらに問題なのは、時間が経つほど状況が悪化していく点です。共有者が亡くなると、その持分は子どもへ、さらに孫へと引き継がれていきます。その結果、関係者が増え続け、最終的には「誰が共有者なのか把握しきれない」状態になります。こうなってしまうと、実務的には解決が極めて困難になります。

そしてもう一つの大きな問題が、感情の介入です。今回のケースではすでに「出ていけ」という発言や、過去の関係性に対する不満が存在しています。このような状況では、問題は法律や制度の話ではなくなり、感情の領域に移行します。そうなると、価格交渉はまとまらず、話し合い自体が成立せず、最終的には連絡すら取れなくなる可能性があります。

■このまま放置するとどうなるか

では、この状態を放置した場合、どのような未来が待っているのでしょうか。

結論として、状況は確実に悪化します。相続が繰り返されることで関係者は増え、やがて所在不明の相続人が現れることも珍しくありません。その結果、売却すらできない「塩漬け不動産」となり、資産としての価値を活かせなくなります。

さらに、今回のように居住者がいる場合、その人は常に「いつ退去を求められるか分からない」という不安を抱え続けることになります。本来、安心して暮らすべき自宅が、精神的な負担の源になってしまうのです。

■解決策は3つしかない

このような共有問題に対する解決策は、実は限られています。

まず最も望ましいのは、共有状態を解消し、単独所有にすることです。そのためには、他の共有者から持分を贈与してもらう、あるいは買い取る、または遺言によって承継先を決めるといった方法があります。ただし現実的には、無償での贈与は難しく、多くの場合は金銭を伴う交渉になります。今回のケースでも、評価上は一人あたり2,000万円以上の金額が提示されても不思議ではありません。

次に考えられるのは、不動産を売却し、その代金を持分に応じて分配する方法です。この方法は公平性が高く、トラブルを残しにくい一方で、「住み続けたい」という希望を持つ人にとっては大きな決断を迫られます。

そしてもう一つが、売却後に賃貸として住み続ける、いわゆるリースバックという方法です。ただしこれは、買い手の条件や家賃負担などの問題があり、すべてのケースで実現できるわけではありません。

■このケースの重要なポイント

今回の事例から見えてくる重要なポイントは3つあります。

第一に、共有は善意で始まりながら、最終的には対立を生みやすいという点です。相続の場面では「とりあえず共有にしておこう」という判断がされがちですが、それが後の大きなトラブルの原因になります。

第二に、不動産は現金のように簡単に分けることができない資産であるという点です。だからこそ、最初の段階でどのように承継させるかという「設計」が極めて重要になります。

そして第三に、今回のケースはまだ共有者が3人であるという点です。この段階であれば、まだ解決の余地があります。しかし次の相続に進めば、関係者が増え、難易度は一気に上がります。つまり、今が最後のチャンスとも言えるのです。

■まとめ

今回の事例は決して特別なものではありません。都心の一等地であっても、家族の不動産であっても、共有状態である限り、同じ問題はどこでも起こり得ます。

そして一度こじれてしまうと、「出ていけ」と言われるような状況になり、住み続ける不安を抱え、最終的には家族関係そのものが壊れてしまう可能性があります。

だからこそ重要なのは、共有を放置しないこと、できるだけ早い段階で整理すること、そして感情ではなく設計で解決することです。

相続対策とは、単に税金を下げることではありません。
「安心して住み続けられる状態をつくること」こそが、本来の目的です。

もし今、共有不動産を持っている、家族間で意見が分かれている、将来に不安を感じている、そういった状況にあるのであれば、「まだ解決できる段階かどうか」を一度冷静に確認することをおすすめします。

必要であれば、この事例をもとに「1枚で分かる相続設計図」として整理することも可能です。

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■執筆者

相続実務士　（株）夢相続 代表取締役　　曽根恵子

【相続実務士】の創始者として１万１５０００件の相続相談に対処。
夢相続を運営し、感情面・経済面に配慮した”オーダーメード相続”を提案。
”相続プラン”によって「家族の絆が深まる相続の実現」をサポートしている。

• 相続関連著書・監修：92冊、累計88万部テレビ･ラジオ出演：300回超
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