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【保存版】「相続設計」と「費用の前払い」という新常識５回シリーズ2回目(生前)　 600坪の土地が「2億円→1億円」に下がった理由

■相続税を半分にする“土地評価”の盲点

前回は、Fさんのご家庭で試算された相続税「1億2850万円」という衝撃的な数字についてお伝えしました。

財産総額は約4億4760万円。その中でも特に大きな割合を占めていたのが、自宅の土地600坪でした。

しかし、この土地を詳しく調べていくと、実は“評価額が大きく下がる可能性”があることが分かってきたのです。

そこでコンサルタントである夢相続と税務の専門家である税理士とでミーティングをし、早めに現実的な土地評価をすることにしました。

まずは現地調査をして利用状況を確認し、自宅、空き地、庭、雑木林などに分けて評価をすることにしました。

 

■600坪の土地の実態

Fさんのご自宅は、先祖代々受け継いできた広い土地の上に建っています。敷地は約600坪。しかし、そのすべてがきれいに利用されているわけではありません。

土地の状況を確認すると、次のような状態でした。

 

・敷地の中央付近に自宅が建っている
・南側には庭がある
・奥の土地は傾斜が強く、山林のようになっている
・木が伸び放題で伐採もできていない
・家の手前には、以前貸家があったが老朽化して解体し現在は更地

 

つまり、600坪の土地といっても実際に利用されているのはごく一部

という状態だったのです。

 

現地を確認すると奥の斜面はほとんど使えない状況で傾斜がきついため、簡単に上ることもできません。こうした土地は減額の要素があります。

 

■路線価で計算すると評価は「約2億円」

相続税では土地の評価は路線価方式で計算されることが一般的です。

この土地も、前面道路の路線価を基準に計算すると

評価額は約2億円という結果になりました。

 

土地の形状や利用状況を考えずに単純に「600坪の宅地」として計算すると
どうしても評価は高くなります。

 

しかし実際には

 

・傾斜地が多い
・奥は雑木林のようになっている
・宅地として利用しにくい部分がある

 

という事情があります。

 

つまり「実際の価値」と「税法上の評価」が一致していない可能性がある

ということです。

 

■評価を大きく下げた「地積規模の大きな宅地」

そこで検討したのが「地積規模の大きな宅地」という評価方法でした。これは、一定の条件を満たす広い土地について評価額を減額できる制度です。簡単に言うと広すぎる土地は、そのままでは宅地として利用しにくいという考え方です。

 

たとえば

 

・一度に売却できる人が限られる
・分割や開発が必要になる
・利用効率が悪い

 

などの理由から、一般的な宅地よりも価値が低くなると考えられているのです。

Fさんの土地もこの制度の適用を検討しました。

その結果、土地評価は約2億円 → 約1億円まで下がる可能性が出てきました。

 

つまり、土地だけで約1億円の評価減ということです。

 

■評価は専門家によって大きく変わる

ただし、ここで重要なのは土地評価は誰が計算するかによって結果が変わる

という点です。

 

実際には

・土地の形状
・接道状況
・利用状況
・傾斜
・奥行き
・周辺環境

など、多くの要素を総合的に判断する必要があります。

 

そのため、本来は相続になってから依頼することになる土地評価ですが、今回は生前の段階で税理士に正式な評価を依頼しました。

相続が発生してから慌てて評価するのではなく生前に正確な評価を知っておく

ことが非常に重要なのです。なぜなら、評価が分かれば

 

・本当に節税対策が必要なのか
・どれくらい対策すればよいのか
・どの方法が最も効果的なのか

 

を判断できるからです。

相続対策は正確な数字が出て初めて設計できるものなのです。

 

■「知らないだけ」で1億円損することもある

実は、土地評価は相続税対策の中で最も差が出る分野と言われています。

同じ土地でも評価の仕方によって数千万円から1億円以上差が出ることも珍しくありません。

 

しかし多くの方は

・路線価を見ただけで判断する
・固定資産税評価額を見て安心する
・専門家に相談しない

という状態のままになっています。

 

その結果、本来より高い評価で相続税を払ってしまうケースも少なくありません。

Fさんの場合も、もし何も知らなければ2億円の土地として相続税が課税されていた

可能性があったのです。

 

■土地評価は相続対策の出発点

今回の土地評価の見直しによって相続税の計算は大きく変わりました。

 

そしてここから

・贈与
・資産の組み替え
・土地活用
・納税資金対策

などの本格的な相続設計が始まります。

 

相続対策というとすぐに節税方法を探す方が多いのですが、

本当のスタートは「財産の正確な評価」なのです。

 

■次回予告

土地評価を見直したことで
Fさんの相続税は大きく変わる可能性が出てきました。

しかし、まだそれだけでは十分ではありません。

次回は「名義預金」の扱いについて、Fさんの場合をご説明します。

 

【今回の重要ポイント】

●広い土地は評価が下がる可能性がある
● 「地積規模の大きな宅地」で評価減できる場合がある
● 土地評価は専門家によって大きく変わる
● 相続対策は「正確な評価」から始まる

 

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■執筆者

相続実務士　（株）夢相続 代表取締役　　曽根恵子

【相続実務士】の創始者として１万１５０００件の相続相談に対処。
夢相続を運営し、感情面・経済面に配慮した”オーダーメード相続”を提案。
”相続プラン”によって「家族の絆が深まる相続の実現」をサポートしている。

• 相続関連著書・監修：92冊、累計88万部テレビ･ラジオ出演：300回超
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