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【地主】<ケース3>３０年間貯めたお金は相続税でなくなる！ 土地５億円代、８５％が貸宅地　相続税２億８０００万円　Ｕさん

◆【相談内容】

地方都市に住むUさんの祖母が亡くなり、相続税の申告と納税が必要になりました。10年前に亡くなった祖父は養子で、それほど財産は多くなく、配偶者の特例を適用するなどして、相続税の負担はない申告になりました。

けれども、祖父は後継ぎ娘のため、先代が亡くなった30年前に不動産など大部分の財産を引き継いでいました。

取引先の銀行や税理士からは、相続税に大変になるので、いろいろなアドバイスを受けていたはずですが、祖母が勧められた対策は、相続税の納税のため、多額の生命保険に加入し、預金も残しておくというものだったようです。

そうした金融資産を残すことで、相続税の納税はほぼめどがつくようになっていました。

相続人は一人娘の母親だけなので、祖父が亡くなったあと、孫であるUさんは祖母と養子縁組をしました。

一人娘とその子の孫が相続人ですので、もめる要素はなく、遺言書を用意するまでもありません。よって、これから相続の仕方を決めていける状況です。そうなると次の母親の相続も視野に入れた分け方について、いくつか選択肢があります。どのように遺産分割するのがいいのか、相続の仕方について、迷っているのでアドバイスしてもらいたいと相談に来られました。

Uさんの委託を受けて、遺産分割と納税のプランニングをさせて頂くことになりました。

【課題チェック】

■【不動産が多い】自宅の他にも不動産がある
□【広い土地】　　広い土地がある
□【生産緑地】　　生産緑地に指定された市街化の農地がある
■【特殊事情】　　無道路、不整形など事情がある
■【不動産の活用】未利用の土地や更地がある
■【賃貸事業】　　賃貸事業の見直しや検討が必要
■【底地の所有】　借地人が居住している土地がある
■【相続税】　　　現状で相続税がかかることは間違いない
■【相続税納税】　相続税の納税資金がない
■【土地の売却】　土地を売却しないと納税できない
□【納税猶予】　　以前に納税猶予を受けた農地がある
■【不動産の物納】物納したい土地がある

◆【家族構成】

・亡母（90代・被相続人　・父親は故人
・長女（60代　不動産賃貸業）・養子（長女の子・相談者）

◆【財産構成】

＜不動産・土地＞　　自宅、貸宅地、駐車場、アパート、更地など
＜不動産・建物＞　　自宅、アパート
＜金融資産＞
＜借入金＞　
＜合計＞　　　　　　　　　　　　　　7億3450万円　
≪相続税予想額≫　　　　　　　　　　2億7360万円

◆【現状分析と課題】

Uさんの祖母の財産の内容や相続税を確認したところ、いくつかの課題があることがわかりました。

■自由度が低い貸宅地が多い
土地を持っているだけで活用できない貸宅地が２０か所以上もあり、財産としては所有者が利用することができない

■相続税が高額
相続税は2億7359万円と試算される。相続する金融資産2億5000万円で納税できるが、相続税を納税すると３０年かけて貯めてきた金融資産が残らない

■土地が同じエリアにまとまっている
賃貸の空室リスクなどが一度に来る

■賃貸事業の収支バランスがよくない
地代収入の利回りが1％程度のものがあり、改善が必要

◆【対策の提案】

納税は、申告期限当日までに現金納付が原則です。Uさんが相談に来られたのは申告期限まであと４か月という時期でした。あまり時間のないところですが、納税案と遺産分割案につき、提案しました。

■納税案・・・貸宅地の売却
貸宅地のうち、収支のよくないものや利用区分が明確でないものなどを選別し、22カ所を売却し、整理するとともに、売買代金で相続税を捻出する。
貸宅地の売却については、売却先の第１候補は借地人であり、購入意思があるかを打診していく。

■評価・・・時価評価を採用
貸宅地は路線価評価以下にしか売れない見込みと想定される。そのまま申告をすると流通時価では価値がない評価で相続税を計算されて納税することになる。それを避けるため、申告期限までに売却を終え、売買価格を「時価」として申告することで相続税も減らせる

■分割案・・・次の相続対策を視野に
母親の相続対策がしやすくなることを優先すると、自由度がない貸宅地などの不動産よりは、預金を残して、対策用に使えるようにする

■分割案・・・孫に多く
次世代へ多く残すために養子であるUさんが多く相続することを提案する。ただし、相続税は２割加算となる。

◆【対策のポイントと効果】

■貸宅地の売却・・・資産のバランス
貸宅地のうち、収支のよくないものや利用区分が明確でないものなどを選別し、22カ所を売却し、整理するとともに、売買代金で相続税をねん出する

■分割案・・・次の相続対策を視野に
母親の相続対策がしやすくなるように、預金を残して対策用に使えるようにする

■分割案・・・孫に多く
次世代へ多く残すために養子の孫が多く相続する。ただし、相続税は２割加算。

【相続実務士より】

以上の内容を提案書をまとめて、Uさんに提案しましたところ、大変に共感を持って聞いておられました。これからの資産として、母親の相続対策になり、資産価値をあげるものにしていくことが必要なので、母親と相談して進めたいと言っておられました。

しかし、相続税の申告を担当する税理士から、「時価申告」の経験がないため、できないと言われてしまい、結果的には預金と生命保険金にて納税することになったと残念そうに報告をしてくださいました。

貸宅地は所有者が使える土地ではなく、地代も安いとなると財産の価値は半減します。先代から引き継いで守る気持ちは理解できますが、そのため土地は残せても金融資産は相続税でなくなってしまうループに陥ってしまいます。

土地の数が財産という考えから、数は減らしても質の良い不動産に変えて持つことで相続税を減らし、収入を増やす資産にすることはできるのです。

土地持ち資産家の方は発想の転換が必要な時代になってきていると言えるのではないでしょうか。

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