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相続実務士が対応した実例をご紹介！

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【実例】海外不動産は負担、収益集中へ資産組替

■セミナーから個別相談へ

先日、S様(７０代・男性)が、奥さまとふたりでセミナーに参加された後、個別相談にお越しくださいました。
仮にS様とさせていただきます。

実はS様とは、今回が初めてのご縁ではありません。5年前にも一度、相続対策のご提案をさせていただいていました。

しかしその時は、「まだ元気だから」「もう少し様子を見てから」ということで、実行には至りませんでした。

そして今回――70代半ばを迎えられたS様ご夫婦は、こうおっしゃいました。

「いよいよ本格的に考えないといけないと思って…」

この“5年”は、決して小さな時間ではありません。
相続対策においては、むしろ「決定的な差」になる時間です。

■お金はある。でも「相続できない」状態

S様の資産は、決して少なくありません。むしろ、一般的には「十分に恵まれている」状況です。

・海外不動産（アメリカ・マレーシア）　・区分マンション5戸　・貸宅地　・広大な自宅

収入も年間1,000万円以上あり、生活に困ることはありません。しかし、私はその内容を見た瞬間、はっきりと申し上げました。

「このままでは“相続できない財産”になっています」

■問題① 海外不動産という“時限爆弾”

S様は、過去に収益目的として海外不動産を取得されていました。当時は確かに有効な方法でした。

しかしＳ様の年代があがったいま、海外不動産は「税金は日本、手続きは海外」という二重構造で、相続財産としては節税にならず、手続きが大変なので、相続人には負担になります。

海外では日本よりも手間も費用もかかるのです。まずは、戸籍を収集して、その後、現地語への翻訳が必要なので通訳を探して依頼します。次に、公証役場で正式な書類を作成してもらいます。こうした手続きは現地弁護士へ依頼することになります。

これらをすべてクリアして、ようやく評価も出せて、名義変更することができます。

しかも、費用は数十万では済みません。場合によっては数百万円、期間も順調に進んで半年ほどですが、数年かかることもあります。

さらに、日本の相続税評価は、「時価」となるため、「時価」を証明する書類も弁護士に依頼する必要があります。結果、相続税は下がらず、為替リスクも抱えたまま。

つまり――「相続できても、節税にはならず、負担となる財産」。

これが海外不動産の現実です。

■問題② 分散しすぎた不動産

区分マンション5戸、貸地、自宅…。資産がバラバラに存在しています。

一見すると「分散投資」でリスクヘッジしているように見えますが、相続の視点では逆です。管理が煩雑、意思決定が分散、相続人が困る。結果、相続人にとっては煩わしく、“分散”は、承継を難しくします。

■問題③ 家族が引き継げない現実

S様には二人の息子さんがいらっしゃいます。長男はすでに結婚され、別居。
ご自身の家庭と仕事を持ち、順調な生活を送られています。一方、次男は同居されていますが、30代で独身。仕事も転々として不安定だと。

この状況で、・賃貸経営を誰が引き継ぐのか、・修繕や入居者対応を誰がやるのか。

明確な答えはありません。さらに言えば、「継げるかどうか」ではなく、「そもそも継げる設計になっていない」のです。

■問題④ 広い自宅が“リスク”に変わる時代

S様のご自宅は、木々に囲まれた広い邸宅です。かつては「成功の象徴」であり、理想の住まいでした。しかし今はどうでしょうか。

・死角が多い、・周囲から見えにくい、・高齢者世帯

連日のように報道される強盗事件。狙われるのは、こうした家です。

「次男がいるから大丈夫」とおっしゃいますが、その次男様が、いざという時に
家を守れる状態でしょうか。現実は、「安心の象徴だった家が、不安の原因になっている」のです。

■このままではどうなるか

このまま何もせずに相続を迎えると、・相続税は高い、・納税資金が不足、・手続きが進まない、・家族が混乱、結果として「資産があるのに失う相続」になりかねません。

解決策はシンプルです。私はS様に、明確にお伝えしました。「分散保有から収益集中へ変えましょう」

具体的な再設計

① 海外不動産はすべて売却→ リスクと不透明性を排除

② 自宅は売却し、住み替え→ セキュリティの高い住宅へ

③ 国内資産を1〜2棟の収益物件へ集約→ 管理・収益・承継を一本化

なぜ“1棟から２棟”なのか

理由は明確です。・管理をプロに任せられる、・収益が安定する、・承継がシンプル

仮に次男様の仕事の収入が不安定でも、安定収入が生活を支えます。

長男様が関わる場合でも、負担は最小限です。相続になる前はご夫婦、奥様の生活の収入元として負担がありません。

設計により、相続税は確実に下がります

・相続税：約8,100万円 → 約1,400万円
・年間収入：約1,210万円 → 約2,000万円

これは魔法ではありません。設計の力です。これは「家族を守る設計」です

今回の提案は、・売却の話でも、・節税の話でもありません、「資産を失わないための再設計」です。

■最後に

S様に、私はこうお伝えしました。「今のまま家族に苦労を背負わせるか」
「今整理して、完成されたバトンを渡すか」選択できるのは、今だけです。

相続は、起きてからでは“処理”になります。しかし今なら、“設計”ができます。S様ご夫婦は再提案を希望されましたので、賃貸事業のコンサルフィーとして経費に組み込めるメリットを作れることもあり、有料のプランニングの委託を頂きました。

これからの対策を整理して、S様ご夫婦に提案、今度こそ進めてもらえると期待しています。

夢相続は、お客様の想いを「形」にし、ご家族にとって本当に価値ある財産になるご提案、サポートをしています。

特に賃貸事業をされている方は、有料プランは経費になりますので、ご相談ください。税金を払う前に、前向きな費用にかけて安心を手に入れてください。

「まだ大丈夫」ではなく、「今だからできる対策」があります。

■まとめ　夢相続が提案する「資産の最終再設計（リ・デザイン）」

① 「守り」の住み替え：広い自宅から、最新セキュリティの都心マンションへ

まず、防犯上の不安を解消します。広すぎる自宅を売却し、24時間有人管理のセキュリティが整った都心の高層マンション、あるいは利便性の高いコンパクトな住宅へ住み替えるのです。これにより、強盗の不安から解放され、庭の手入れや建物の維持管理という「老後の重荷」を捨てることができます。さらに、自宅の売却益は、次なる収益資産への軍資となります。

② 海外資産の「毒出し」：すべてを現金化し、国内へ還流

手続きが複雑な海外不動産は、S様がお元気なうちにすべて売却します。為替のタイミングを見極めつつ、現金化して日本に戻す。これだけで、将来のご遺族の手間を9割削減できます。

③ 「収益の一本化」：区分マンションから「1棟収益ビル」へ

バラバラに保有している5戸の区分マンションも整理の対象です。これらと、自宅・海外資産の売却益を合わせれば、都心の一等地に「1棟収益ビル」を購入することが可能です。

なぜ「1棟」なのか。それは、管理をプロの管理会社に丸投げしやすいからです。もし次男様が将来、自立できないままであったとしても、1棟ビルから上がる安定した家賃収入があれば、彼の生活を守る「福祉的な資産」として機能します。長男様が継ぐ場合も、窓口が一つであれば、本業の傍らで経営を続けることが可能です。

🌸 相続でお悩みの方へ

「実家や土地をどうしたらいいか分からない」
「相続税や借入の返済が不安」
「子どもに迷惑をかけない相続をしたい」

そんな方は、ぜひ一度【夢相続】へご相談ください。

💡 私たちは、財産を“守る”だけでなく、“活かす”ための相続対策をご提案しています。
✔ 資産の見える化
✔ 貸宅地や空き家の整理プラン
✔ 実家の有効活用シミュレーション
✔ 相続税を抑える方法

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