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【実例】1.3億円の借入はしない！70代のYさん夫妻が、ハウスメーカーの提案を断って手に入れた「本当の安心」

■代々の地主だからこそ

代々土地を守ってこられた地主様のもとには、今日もハウスメーカーの営業担当者が熱心に通っているかもしれません。

「老朽化したアパートを建て替えましょう」

「今なら低金利で1.3億円の融資が受けられます」

「相続税対策としてこれ以上のものはありません」

先日、夢相続にご相談に来られたYさん（夫70代、妻60代）も、まさにその提案に心を揺らしていました。しかし、お話を伺ううちに、そこには大きな「落とし穴」があることが分かったのです。。

■財産の構成と相続税

Yさんの相続人は配偶者と3名の娘さんで計4名、基礎控除は５４００万円となります。保有されている不動産は、ご自宅のほか、複数の共同住宅や駐車場、店舗併用住宅など多岐にわたります。

居住用不動産: 広大な敷地を有しており、評価額は約6,200万円となります。
賃貸用不動産（計4棟）: 昭和から平成にかけて建築されたアパートや共同住宅があり、これらを合わせた評価額は約1億400万円です。
駐車場・その他: 駐車場として利用されている土地や店舗併用住宅があり、これらを合わせた評価額は約4,800万円です。

現在の財産総額に基づいて相続税を計算すると約2,484万円となりました。Yさんの財産構成は大部分が不動産で、預金が少なく、相続税が払える現金もありません。それも不安だということでした。

■分析された課題と今後の対策

財産診断の結果、以下の3つのポイントが重要な課題として挙げられています。

① 納税資金の確保

約2,500万円の相続税が発生すると予測されるため、納税のための現金準備、あるいは資産の一部を換金しやすい形にする検討が必要です。

② 建物の老朽化への対応

所有されている物件の中には、築50年を超える建物や築30年以上のものが含まれています。今後の修繕コストや入居率の低下を考慮し、建て替えや売却といった判断が求められる時期に来ています。

③ 資産の有効活用

広い敷地や複数の土地を所有されていますが、現状では十分な収益を生み出せていない部分があります。土地の評価を下げつつ収益を上げる「資産の組み換え」を行うことで、相続税対策と将来の安定収入確保の両立が可能です。

今後の方向性

円満な資産承継のために、法定相続分を意識した分割案の作成や、遺言書の準備を進めることが推奨されています。また、小規模宅地等の特例を最大限に活用し、税負担を軽減する設計が重要となります。

■「相続対策」という名の、終わらない不安

Yさんのお悩みは、3棟あるアパートの老朽化でした。広い自宅に夫婦二人暮らし。3人の娘さんはすでに嫁いでおり、実家を継ぐ予定はありません。ハウスメーカーからは「1.3億円かけて1棟を建て替え、節税しながら収益を上げましょう」という華やかなシミュレーションを提示されていました。

しかし、70代のYさんの本音は違いました。

「この歳で1億円以上の借金を背負って、夜も眠れなくなるのではないか」

「残り2棟もいずれ老朽化する。そのたびに借金を増やすのか」

「現金が少ないのに、借金だけが増えるのは怖すぎる」

■娘たちの本音：「負債も、管理できない土地もいらない」

私たちがアドバイスしたのは、「家族の本当の声を聞くこと」でした。

Yさんが娘さんたちに相談したところ、返ってきたのは驚くほど現実的な言葉でした。

「お父さん、借金をしてまでアパートを残してくれなくていいよ」

「私たちがその借金を引き継ぐのは無理。管理だってできないし、将来売るのも大変そう」

「それより、お父さんとお母さんが自分たちのために、楽しくお金を使ってほしい」

子どもたちにとって、管理の大変な古い土地や多額のローンは、「資産」ではなく「負債」に見えていたのです。

■夢相続の提案：資産を「自分たちの快適さ」に全振りする

そこで夢相続が提案したのは、ハウスメーカーの提案とは真逆の、「借金をせず、今ある資産を現金化して自分たちで使う」というプランでした。

1.アパートを売却し、現金を確保する

老朽化したアパートを建て替えるのではなく、思い切って売却。約3,300万円の現金を手にしました。1.3億円の借金を負うどころか、3,000万円以上の貯金が増えたのです。

2.自宅をリフォームし、最高に快適な「終の棲家」へ　
売却して得た資金を、自分たちのための自宅リフォームに充てました。「妻が最後までこの家で一人でも安心して暮らせるように」断熱を強化し、バリアフリーに整え、冬でも暖かく安全な住まいにアップデート。これこそが、自分たちの代で完結する最高の投資です。

3.賃貸アパート2棟の売却と現状の課題

別のアパート２棟も築４０年ほどになっているため、建て替えではなく売却し、資産の形を変える「資産組み換え」を実行します。

4.贈与は後回し。「自分たちの余裕」を優先する

多くの方が「子どもに早めに贈与しなければ」と焦りますが、私たちはこう伝えました。

「まずはご自身たちの生活のゆとりが最優先です。残ったお金は『自分たちが自由に使うための余裕』として持っておいてください」

■資産組み換えによるメリット

売却によって得られた資金を、より収益性の高い資産や相続税評価額の低い資産へと組み換えることで、以下の効果を狙います。

収益性の向上: 高効率な運用先へ再投資することで、安定した賃料収入やキャッシュフローを確保し、生活資金や納税準備資金を蓄えます。
相続税評価額の圧縮: 現金として保有するよりも、適切な収益不動産や特例が適用できる資産に形を変えることで、相続時の課税対象額を大幅に抑えることが可能です。
資産の集約: 分散している不動産を整理し、管理しやすく価値の高い資産に集約することで、次世代への承継をスムーズにします。