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相続実務士が対応した実例をご紹介！

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一軒家からマンションへ！売却で生活資金捻出して不安を解消する

■夫が倒れて仕事ができなくなった

Ｋさん(６０代女性)の夫は開業医。都内でクリニックを経営して来られましたが、６０代になり、今までの激務のせいか、パーキンソン病を発症。それでも治療をしながらクリニックの経営を続けておられましたが、昨年末、心筋梗塞で倒れてしまったといいます。幸いに自宅にいるときだったことから、Ｋさんが救急車を手配して、すぐに救急搬送されました。発見が早かったとはいえ、一時は心肺停止となり、深刻な病状だったと。それでも、懸命な蘇生で一命を取り止めることができ、意識がないままICUで過ごす日々を乗り越えて、一般病棟に移り、いまは安定しているといいます。これからのことを相談したいとＫさんが来られました。

■仕事復帰は難しいとドクターの判断

Ｋさんの夫のクリニックはＫさんの夫ひとりがドクター。夫がいないと診察もできなくなりました。今回の入院中に主治医より、右半身のマヒが残ると思われるため、仕事には復帰できないと言われたのです。夫もそうしたことを覚悟して、クリニックは閉鎖し、リハビリに専念するとなりました。

夫は２０年もクリニックを経営しており、顧客もいるので、そのまま引き受けてくれるドクターを探しましたが、急には見つかりません。その間も賃料など維持費がかかり続けるため、廃業を決断して、手続きをされました。

賃借しているフロアも解約して原状回復工事が必要になります。入院中の夫に代わってすべての手続きをＫさんがする中で、夫の預金が多くないことに気付いたといいます。クリニックの原状回復には3000万円近くの費用がかかり、そうした支払いをしてしまうと、生命保険を解約して補填するしかないというのです。

■原状回復の資金はどこから捻出する？

夫はドクターという職業柄か、羽振りのいい生活をしており、自分の母親やきょうだいの生活費を出すなど、周りにもいい顔をしてきたのです。けれども、数年前にパーキンソン病を発症し、コロナの影響もあって、患者数も激減してしまったのですが、医療機器の多額のローンは払い続けないといけないため、クリニックの経営も一挙に厳しくなり、お金もないことがわかりました。

そこで、Ｋさんは生命保険を解約するか、自宅を売却するしかないと、考えたと言います。

■自宅は共有名義。弁護士は離婚を

夫が開業してからクリニックは繁盛していましたので、２０年前に夫は最寄駅から徒歩５分のところに土地を購入し、４ＬＤＫの自宅を建てて住んできました。もうローンも返済し終わり、負担はありません。息子二人も結婚して家を離れましたので、ここ１０年は夫婦二人暮らしをしてきました。

婚姻２０年を過ぎた時に節税対策として、夫から贈与を受けて、共有名義になっていると言います。５分の３が夫名義、５分の２がＫさん名義です。家を売るには夫の協力も必要で、夫が入院中では売れないのでは、心配になり、困って役所の法律相談に行ったところ、担当の弁護士からは「離婚」を勧められたといいます。「離婚の財産は下記分与」として自宅の名義をＫさんにすればいいのではということのようです。

それも現実的ではないようで、ますます困って、相談に来られたのでした。

■名義変更には多額の贈与税がかかる？

弁護士からは、名義変更は多額の贈与税がかかると言われましたので、それも悩んでるということです。弁護士からは、司法書士にも相談に行くようにとも言われたといます。

Ｋさんは、離婚の前にまず、生命保険を解約してクリニックの原状回復工事代の一部にと考えており、次には、自宅の土地家屋の名義を夫からＫさんにして売却することができるかについて、教えてもらいたいということです。

Ｋさんに再確認すると、自宅は二人暮らしには広いので、売却してマンションに住み替えたいとのこと。夫は退院した後でも車イスで、介護が必要になります。現在の自宅はバリアフリーになっていないため、介護できる状況ではないといいます。

■贈与ではなく、ふたりで売却する

弁護士の説明では、「夫から贈与、次に売却」という流れを説明されていましたが、すでに配偶者贈与を使っているＫさんには特例を利用することができず、一般的な贈与になるため、贈与税がかかり、名義替えや不動産取得税もかかります。さらに売却したときにも特例の３０００万円控除は１人分しか使えないため、余分な贈与税、譲渡税、不動産取得税を払うことになるのです。

そうした方法ではなく、夫とＫさんの２人で普通に売却することが一番節税になることを説明し、当社で売却の担当をさせて頂くようにしました。

夫は入院中ながら、意思確認はできるまでに回復しておられて、問題ないと判断しました。

■病室で司法書士が意思確認をして決済できた

Ｋさんのご自宅は最寄駅より５分と近く、人気のあるエリアで、すぐに購入希望の不動産会社があり、測量をして境界確認が終われば、建物の解体は不要だという条件で契約を進めることができました。Ｋさんが夫から委任を受けて手続きをしました。

２か月後の決済時も、夫はまだ入院中でしたので、司法書士が病室まで出向いて本人の意思確認をして、問題なく決済代金の受領ができ、相談を頂いてから、4ヶ月で売却を終えることができたのでした。

■弁護士に任せていたら売れなかった、、

相談した弁護士は、「離婚」「夫から贈与」というアドバイスだったため、そのままでは何も進まず、生命保険の解約金でクリニックのフロアの原状回復費用は捻出できたとしても、その先が不安ばかりということだったと思えます。

■執着するより、住み替えて快適に

Ｋさんは短期間に自宅が売却でき、住替え先のマンションも見つかり、本当に喜んでおられました。夫は自分が建てた家にずっと住みたいという気持ちがあったようですが、すでに二人暮らしのときから広すぎることが課題でした。さらに自分の退院後はバリアフリーでないと生活できないことを痛感し、売却に同意されたようです。

Ｋさんは「私は以前から老後はマンションに住みたいと思っていました。無事にこの日を迎える事ができ、心より感謝致しております。本当にありがとうございました。

夫にも早速報告をし、くれぐれも宜しくと申しておりました。いくつもの苦難にぶつかるたびに私を助けていただき、心より感謝申し上げます。」というメッセージを頂きました。必要な時にサポートができ、安堵しています。

なお、共有名義で、2人とも住んでいる自宅の売却の際は、2人とも特例が活かせるため、Ｋさんご夫婦は譲渡税の課税はされずに手元に残すことができ、資金的な余裕も作れました。特例の説明は下記のとおりです。