事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

夢相続解決レポート

借入ゼロ・相続税0円・手許現金10.4倍にした「資産組替」の実務

【1. ご相談者様とご家族の状況】

今回ご紹介するのは、70代の資産家男性・Y様のご相談事例です。

Y様は、長年大切に守ってこられたご自宅をはじめ、複数ある賃貸アパート（築年数の経過したアパート群）、駐車場、貸地など、多くの不動産をお持ちでした。

一見すると非常に豊かな資産をお持ちのように見えますが、Y様には切実な悩みが大きく2つありました。

ご相談者の抱える2大課題：

課題1（納税資金の圧倒的不足）：「資産の大半が不動産（土地）に偏っており、手許の現金が約450万円と極めて少ない」という点です。このまま特段の対策をせずに相続が発生した場合、多額の相続税（概算で約3,200万円）が発生する見込みであるにもかかわらず、それを納税するための現金が圧倒的に不足していました。さらに、築30年〜50年を超えた老朽化アパートの修繕・管理コストや空室リスク、将来の建て替え費用への不安も重くのしかかっていました。
課題2（分割の難しさと『争族』リスク）：お持ちの不動産はどれも単体では分割しにくく、3人の娘様（長女・次女・三女）へどのように公平に分ければよいのかが見えていませんでした。無理に不動産を共有にしたり、売却して分けるような計画にしてしまうと、将来姉妹間で意見が対立し、家族の絆が壊れてしまうのではないかという懸念を抱えておられました。

Y様が強く望まれていた条件は以下の3点です。

「建て替えによる新たな借入金（ローン）を増やしてリスクを負いたくない」
「残された妻が安心して暮らせる生活資金と自宅を完全に確保したい」
「3人の娘たちに、将来揉めることなく公平に資産を分けられるようにしたい」

ご家族の将来を真剣に考えるY様は、奥様と共に「夢相続」の門を叩かれました。

【2. 資産構成の現状分析（対策前）】

夢相続にてY様の全財産を精査し、現状の評価と課題の分析を実施いたしました。

■ 資産の内訳（概算評価額）

資産項目	内容・状況	評価額（概算）	構成比
ご自宅（土地・建物）	自己居住用不動産	約7,800万円	31.2%
賃貸アパート①・②	老朽化物件（築30年以上）	約6,200万円	24.8%
賃貸アパート③	居宅兼店舗（築50年以上・老朽化）	約2,500万円	10.0%
駐車場・その他土地	底地・貸地等	約3,600万円	14.4%
賃貸アパート④	既存アパート（稼働中）	約4,450万円	17.8%
現預金	金融資産	約450万円	1.8%
資産合計	純資産総額	約2億5,000万円	100.0%

【現状分析から見えた4大リスク】

納税資金不足リスク：現金比率がわずか8%（約450万円）しかなく、約3,200万円の相続税に対応不能。
老朽化・経営リスク：築年数の経過により修繕・維持コストが増大し、家賃収入の維持が困難。
借入負担リスク：建て替えて土地を残そうとすると、5億〜4億円規模の新たな借入金（ローン）が発生。
「争族」分割リスク：分けにくい不動産が大半のため、娘3人（長女・次女・三女）への公平な分割が不可能。

【3. 課題の整理と戦略の立案（比較検証）】

Y様の「借入金を増やさずに、手許現金を確保し、公平に分けられる形にしたい」というご希望に対し、夢相続では各種シミュレーションを行い、あらゆる選択肢の比較検証を行いました。

■ 選択肢A：既存アパートの建て替え（土地活用案）

土地を残せるメリットはあるものの、建築費の高騰により約3.5億円規模の新規借入（ローン）が必要となります。年間返済額が約1,280万円に達し、金利上昇や将来の空室リスクによって年間収支がマイナスに陥る危険性が非常に高いため、不採用としました。

■ 選択肢B：老朽化アパートの売却と「都内区分マンション」への資産組替（夢相続の提案）

借入金を一切増やさず、将来リスクの高い老朽化アパート群（アパート①・②・③）を売却。売却手残り資金を活用して「都内の優良・築浅の収益区分マンション2部屋」に組み替えます。

さらに、売却による手残り現金もしっかり確保することで、納税資金と将来の生活資金を同時に生み出すスキームを設計しました。

【4. 具体的なソリューション（実行プラン）】

【ステップ1：老朽店舗アパート（③）の売却による即時現金化】

まず、築年数が非常に古く経営効率の低下していた「アパート③」を売却（約5,500万円）。諸経費や譲渡所得税を差し引いた約4,200万円の純手残り現金を即座に確保し、ご自宅のリフォーム費用や手許現金として充当できる体制を整えました。

【ステップ2：アパート①・②の売却と「都内収益区分マンション2部屋」への資産組替】

次に、修繕リスクの大きかった「アパート①・②」を売却（売却手残り合計：約8,600万円）。この資金（自己資金のみ・借入金なし）を活用し、将来にわたり資産価値と賃貸需要が高い「都内の駅近・築浅収益区分マンション」を2部屋購入（購入総額約7,800万円／諸費込）しました。

購入物件①：都内駅徒歩圏・築浅1Kマンション（価格：4,000万円）
購入物件②：都内駅徒歩圏・築浅ワンルーム（価格：3,800万円）

売却手残り（8,600万円）から購入費用（7,800万円）を差し引いた約800万円も現金として手元に残すことに成功しました。

【ステップ3：一次相続・二次相続を見据えた円満分割設計】

・一次相続対策（Y様発生時）：

配偶者（奥様）がご自宅、駐車場、既存アパート、都内区分マンション等の財産を取得。配偶者控除（1億6,000万円まで非課税）をフル活用することで、一次相続での相続税支払いを「0円」に抑えました。これにより、奥様の老後生活資金と居住権が完全に守られます。

・二次相続対策（奥様発生時）：

奥様亡き後の二次相続では、次世代の3人の娘様へ「分けやすい資産」を美しく配分します。

長女様：ご自宅＋駐車場
次女様：既存アパート（安定収益物件）
三女様：都内収益区分マンション2部屋＋金融資産

不動産の価値や将来性を平準化し、現金で微調整を行うことで、3人の娘様全員が納得する「公平な資産承継」を実現しました。

【5. 対策成果のまとめ（数字で見る劇的効果）】

評価項目	対策前（現状）	対策後（実行後）	改善成果・効果
手許現金	約450万円	約4,680万円	約10.4倍に劇的増加！
新規借入金	0円（借入検討中）	0円（完全無借金）	金利・返済リスクゼロ達成
一次相続税額	約3,200万円	0円	税負担の完全繰延・圧縮
年間家賃収入	約1,600万円	約820万円（純手残り高）	修繕リスク激減・手残り安定
分割対策	不動産偏重で紛争懸念	区分マンション・現金化完了	娘3人への完全公平分割を実現

■ 本プランの決定的なメリット

「借入なし」の絶対的安心感：金利上昇リスク、返済負担、空室による資金悪化リスクが一切ありません。
「手許現金の劇的増大」：4,600万円以上の手許現金を確保したことで、納税資金不安や老後資金不安が完全に解消されました。
「公平で揉めない分割」：分けにくい老朽アパートから、分けやすい都内区分マンションや現金へ組み替えたことで、3人の娘様間の争族リスクを排除しました。

【6. 相続実務士の視点（曽根メソッド）】

相続対策において最も注意すべきなのは、「土地を残すことにとらわれ、多額の借入金を起こして無理な建て替えを行うこと」や、「対策を先送りにして現金不足や分割困難な状態のまま放置すること」です。

特に70代からの相続対策では、金利変動リスクや将来の修繕費負担を残されたご家族に背負わせない安全確実な設計が求められます。

今回の曽根メソッドの根幹は、「地方や郊外の老朽化不動産を思い切って処分・再編し、収益性と流動性の高い都内区分マンションと十分な手許現金へと姿を変える『資産組替』」にあります。

借入金を1円も増やさず、税負担を大幅に抑えながら、家族全員が笑顔で受け取れる「分けやすい資産」をつくる。これこそが、節税・分割・納税のすべてを高度に両立させるオーダーメード相続対策の要諦です。

🌸 相続でお悩みの方へ

「実家や土地をどうしたらいいか分からない」
「相続税や借入の返済が不安」
「子どもに迷惑をかけない相続をしたい」

そんな方は、ぜひ一度【夢相続】へご相談ください。

私たちは、財産を“守る”だけでなく、“活かす”ための「相続設計」をご提案しています。独自の分析ツール「相続設計BRAIN Navi（ブレインナビ）」を活用し、資産状況やご家族の意向を総合的に可視化・シミュレーションすることで、一人ひとりに最適なオーダーメードの解決策を導き出します。

✔資産の見える化と「相続設計BRAIN Navi」による最適シミュレーション

✔貸宅地や空き家の整理・有効活用プラン

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✔感情面と経済面の両立で相続税や債務不安を解消

👉 ご相談は【夢相続相談窓口】までお気軽にどうぞ
📞 03-6222-9231　

◆執筆
相続実務士®　（株）夢相続　代表取締役　　曽根恵子
【相続実務士】の創始者として１万１５０００件の相続相談に対処。
夢相続を運営し、感情面・経済面に配慮した”オーダーメード相続”を提案。
”相続プラン”によって「家族の絆が深まる相続の実現」をサポートしている。