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相続実務士が対応した実例をご紹介！

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実家の建て直しで名義は長男に！親の借地権はどうなった？

◆夫が亡くなり、財産は妻が全部相続して、納税はなしにできた　

Ｓさん(７０代・女性)は昨年、夫を亡くして相続手続きをすることになりました。遺言書はありませんでしたので、亡くなった後、３人の娘たちと遺産分割協議をして、自宅や預金はＳさんが相続しました。そうすることで自宅の小規模宅地等の特例が活かせて相続税の納税が不要になりますし、娘は３人とも嫁いで、孫にも恵まれて生活できているので、財産を欲しいということはなく、Ｓさんが困らないようにしてもらえばいいと言ってくれました。結果、亡夫の財産はすべてＳさんが相続したのでした。

手続きが終わった後、Ｓさんより実家の相続手続きができていないのでどうすればいいかというご相談があったのです。

◆実家は祖父母の代から借地。米屋を営んできた　父親は３０年前に亡くなったが

Ｓさんは４人きょうだいの末っ子。長女、長男、次男、次女の順で、Ｓさん以外はみな８０代と高齢になりました。

Ｓさんの実家は祖父の代から米屋を営んでいました。まだ周辺は農家が多く、祖父が戦前から始めたものだといいます。その後、長男だった父親が家督相続で家業を引き継いできましたが、亡くなったのは３０年前。昭和５０年代のことで、父親の財産はほとんどが母親に相続されました。その母親も１０年前に亡くなりましたが、手続きができていないといいます。

◆実家は祖父母の代から借地。米屋を営んできた

母親の財産は父親から相続した店舗兼自宅ですが、土地は借地です。８０坪の角地の土地を借りて米屋を営んでいて、お店の奥と２階が住まいになっていました。その隣にはアパートを建てて賃貸業もしていました。

１５年前にはお店が古くなったので、長男が主となって４階建てのビルに建て替えています。１階が米店、２階、３階は賃貸マンション、４階が自宅です。

建て替えるときには長男から銀行から借入をして、自分の名義で建てると説明されていましたが、あとから母親も頭金を出したということを聞かされたと言います。

◆建て直したときに長男名義にしたが、借地権はどうなった？

Ｓさんがご相談時に来られた時に、あらためて不動産2か所の建物の登記簿を取得してみました。土地は借地ですので、地主さん名義です。

するとアパートの建物は亡くなったお母さん名義のまま。建て直した現在のビルは長男の説明のとおり長男名義となっています。

母親が頭金を出したというものの、建物に母親の名義は入っていませんでした。

Ｓさんは、建物の登記簿ははじめて見たということで、現状がどうなっているのかようやくわかったと言っておられました。

この登記簿から推測できることは、母親の相続手続きはされていないということです。１５年前の相続税の基礎控除は5000万円＋1人1000万円でしたので、9000万円ありました。借地権は60％の地域ですので、自宅とアパートの借地権と預金など合わせても相続税の基礎控除以内で、相続税の申告は不要だったと言えます。

そのときに相続税の申告が必要であれば亡くなってから10カ月以内という期限があり、税理士や司法書士などの専門家も入り、適切なアドバイスがあったかと思います。申告が不要の場合、税務署にはなにも提出する必要がありません。

建物の名義替えもその当時は期限が設けられていなかったことから、15年間、そのままということになったのでしょう。ようやく登記は亡くなってから3年以内に相続登記をすることが義務付けられましたので、早々に名義替えをする必要が出てきました。

◆相続の遺産分割協議をこれからしなければならない

実家の建物を建て替えるとき、母親名義の建物を壊し、長男名義にしていますので、借地契約もし直したかもしれません。あるいは母親が地代を支払ってしたところを、亡くなってからは長男が支払っているはずです。

しかし、母親の相続財産であった借地権の相続の仕方をきょうだいで合意して決めたわけではないといいます。アパートの建物の名義が変わっていないことからも、遺産分割協議はできていないと思われますので、あらためてしないといけないとアドバイスしました。

いまから財産の分け方を決めるのですが、相続税の申告は不要ですので、借地権をどう相続するかを決めて、建物登記を変えることになります。また、実家の土地の借地権の相続も決めることが必要です。長男は自分の建物が建っていて、地代も払っているから、借地は自分のものという感覚のようですが、実は、相続手続きができていないということなのです。