事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

相続実務士実例Ｒｅｐｏｒｔ

建物を法人に譲渡したのは失敗！節税効果がなくなった！

■「この土地を生かすべきか、それとも売るべきか」

東京都内の一等地にビルを所有するAさん（50代男性）がご夫婦で相談に来られました。築30年を超えるビルは、Aさんが親から相続したもので、現在は、家族が運営する法人に譲渡しています。
６０歳まであと２年という年代ですが、地価は上昇し、建物もまだ健在。その先の「相続」や「遺産分割」を見据えると、簡単ではない気がして、相談しておきたいと言います。

■法人化のきっかけは「節税」と「資産運用」

Aさんが所有する土地の上には、家族で設立した法人が保有するテナントビルがあります。法人化のきっかけは、取引する信金のセミナーに参加して、講師の税理士が進めていたからだといいます。雑誌でも「不動産オーナーは法人化で節税できる！」という記事を読んでもいました。

そんなときのセミナーでしたので、信金の勧めもあり、専門の税理士に依頼して法人を設立しました。

当初の狙いは、賃料収入を法人に入れて所得税を抑え、家族に給与を支払うことで資金を分散させること。法人を設立した後、建物を個人から法人に譲渡しましたので、Aさん個人は土地を法人に貸す形になっています。当時はそれが最も「得策」だと税理士からも、信金からも説明を受けたのでした。

ところが――10数年たった今、相続対策という観点から見ると、その構図がAさんの足を引っ張る結果になっているのです。

■土地と建物を分けたことで「節税効果ゼロ」に

夢相続の相続実務士がAさんの資料をもとに分析したところ、現在の資産構成はこうです。

土地（個人名義）：3億2,322万円
建物（法人名義）：約4,000万円
現金・株式など：約1億円
合計資産：約4億円超
想定相続税額：約1億円超

問題は、「土地」と「建物」が別の名義になっていること。
本来、土地と建物を同じ個人が所有していれば「貸家建付地の評価減」や「小規模宅地の特例」など、相続税を大幅に減らす効果が期待できます。

しかし、Aさんのケースでは建物が法人名義のため、これらの特例が一切使えないのです。

その結果、土地の評価は「更地評価（100％）」となり、節税効果はゼロ。
しかも法人との契約内容を見ると、「無償返還の特約」が入っており、法人には借地権も発生していません。
つまり、税務上は「他人が建てた建物があるだけの土地」とみなされ、評価を下げる余地がなくなってしまっていたのです。

■地代が安すぎる!? ― 税務リスクも潜む

さらに専門家の検証で浮かび上がったもう一つの課題が、「地代の設定」でした。
契約書上の年間地代は140万円。
ところが、不動産取引の一般基準から見ると、固定資産税額の5倍が目安とされており、Aさんの土地の場合は年間約337万円が妥当な金額でした。

つまり、現在の地代は一般水準の約4割しかなく、「法人に安く貸しすぎている」と判断されるリスクがあります。
この状態が続くと、税務署から「利益供与」とみなされ、追徴課税を受ける可能性もあるのです。

■建物の老朽化と将来の不安

Aさんの所有地に建つビルは築30年。
まだ使えますが、今後10年～20年で大規模修繕や建て替えが必要になる可能性があります。
Aさんご自身の年齢を考えると、建て替え事業を自ら行うのは現実的ではありません。
また、相続人である２人のお子さんはまだ２０代。会社勤めで賃貸業には関わっておらず、事業承継にも課題があります。

つまり、「このまま持ち続けるリスク」と「売却して現金化する選択」の両方を冷静に見極めなければならない局面に来ているのです。

■土地を売る？活かす？──3つのシミュレーション

夢相続では、Aさんに3つのシナリオを提示しました。

現状維持
　今のまま法人に貸し続ける。ただし節税効果はなく、将来の相続税は約1億円超。
　地代の見直しをしないと税務上のリスクがある。
法人との関係を見直す
　地代を適正額に改定し、借地権を設定する。
　ただし契約変更や税務処理が必要で、法人側の同意も不可欠。
土地・建物を売却して資産を組み替える
　AI査定によると、土地建物の売却価格は約5億円。
　仮に売却後の税金や諸経費を差し引いても、約3億4,000万円が手元に残る試算です。
　この資金を賃貸マンションや安定収入型の不動産に再投資すれば、評価を下げつつ収入を確保する「0円相続」に近づく可能性があります。

■専門家の視点：「法人化＝節税」ではない

多くのオーナーが誤解しているのが、「法人化すれば節税になる」という一般論です。
確かに、所得税や消費税の観点では法人化は有効な場合があります。
しかし、相続税の視点では話がまったく違います。

土地と建物を分けた結果、

借地権の評価減が使えない
小規模宅地等の特例が適用できない
「無償返還」で更地評価になる
といった不利な状況が生まれることが多いのです。

つまり、「法人設立＝相続対策」ではなく、むしろ相続税を高くしてしまうケースも少なくありません。
Aさんの場合も、まさにその典型でした。

■Aさんの決断

最終的にAさんは、売却も含めて「土地の整理と資産の組み替え」を前向きに検討することを決意されました。
「子どもに苦労をかけたくない。できるうちに整理しておきたい」との思いからです。

今後は、売却額や再投資先を慎重に見極めながら、
「相続税を抑えつつ、安定した収入を得る」仕組みづくりを進めていく予定です。
それはまさに、夢相続が提唱する【0円相続®プラン】の実践例といえるでしょう。

■まとめ：相続の視点で「持つ・売る」を判断する

土地を持つことは資産であると同時に、相続の場面では「負担」にもなりえます。
特に法人化した場合、契約内容や評価の仕方によって、数千万円単位で税額が変わることもあります。

大切なのは、

現在の所有形態が本当に節税になっているか
将来の相続時にどんな税負担が生じるか
を専門家と一緒に検証することです。

「土地を生かすか、売るか」――
その判断を間違えると、何千万円という資産が失われることもあります。
Aさんのケースは、多くの地主さんにとって“明日は我が身”の教訓といえるでしょう。

法人化や不動産の名義変更は、「今の節税」には役立っても、「将来の相続」では逆効果になることがあります。
夢相続では、こうした“相続の落とし穴”を一つずつ解きほぐし、家族に最も残る形を一緒に設計しています。
相続税を減らし、資産を守る――その第一歩は、現状の「資産の構造」を正しく知ることから始まります。

🌸 相続でお悩みの方へ

「実家や土地をどうしたらいいか分からない」
「相続税や借入の返済が不安」
「子どもに迷惑をかけない相続をしたい」

そんな方は、ぜひ一度【夢相続】へご相談ください。

💡 私たちは、財産を“守る”だけでなく、“活かす”ための相続対策をご提案しています。
✔ 資産の見える化
✔ 貸宅地や空き家の整理プラン
✔ 実家の有効活用シミュレーション
✔ 相続税を抑える方法

👉 ご相談は【夢相続相談窓口】までお気軽にどうぞ
📞 03-6222-9231（ご相談専用受付番号）

または【メールでのお問い合わせはこちら】