事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

夢相続解決レポート

放置60年・相続人34人の未分割実家を解決！

【相談者の事情】

「昭和41年に亡くなった祖父名義のままになっている実家の土地を整理し、売却してすっきりさせたいのです」

そう語りながら夢相続の相談室にお越しになったのは、70代女性のFさんです。ご自身も高齢期を迎え、「生きているうちに実家や親族の問題を整理しておきたい」と強い思いを抱かれていました。

対象となる不動産は、神奈川県内の市街化調整区域に位置する約143坪（約475㎡）の宅地（固定資産税評価額：約863万円）です。登記簿上の名義人は、昭和41年に他界されたFさんのおじい様のままとなっていて、実に60年近くにわたり名義変更が行われないまま放置されていました。

敷地内には年月の経過を感じさせる古家が立っており、現在はFさんの弟さんがお一人で暮らしています。しかし、弟さんは体調を崩して仕事が続けられくなり、現在は生活保護を受給しながらの厳しい一人暮らしを余儀なくされていました。

長年にわたり、ご両親の代から家族の介護や面倒を見てきたFさんは、「弟がこのまま不安定な状態で暮らすのは忍びない。自分たちが元気なうちにこの古い土地・建物を処分し、固定資産税の滞納もきれいに精算して、弟が安心して暮らせる住み替え先を確保したい。自分たちの代で、この放置された不動産問題を完全に解決したい」と強く決意され、ご相談にいらっしゃいました。

【資産構成】

不動産（対象物件）： 市街化調整区域内の宅地（約475㎡／約143坪）
- 現在の登記名義人： 亡き祖父（昭和41年死亡）
- 評価額： 固定資産税評価額約863万円
- 利用状況： 上物に古家あり（弟さんが単身居住中）
- 売却見込額： 約1,500万円（市街化調整区域のため）
負債・未納金： 固定資産税の未納分（過去約5年分）。現在はFさんが自治体窓口と協議の上、1回あたり1万円ずつ立て替え納付を継続中。
手続き費用： 司法書士による戸籍収集・家裁調査費用等（約20万円）

【課題の整理】

60年の歳月がもたらした「超・複雑相続（相続人34名）」の解明

おじい様が昭和41年に死亡してから現在に至るまで、何段階もの「数次相続（相続が重ねて発生すること）」が起きていました。子ども世代が亡くなり、その孫世代、さらにその先へと権利が枝分かれしており、全体の相続人が何名いるのかすら、Fさん個人では到底把握できない状態でした。

半年間に及ぶ専門家調査と「20万円」の調査費用

相続人を特定するためには、祖父の親の代まで遡る戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍を全国の自治体から取り寄せ、紐解かなければなりません。さらに、誰が家庭裁判所で「相続放棄」の手続きを行っているかを確認するため、家庭裁判所への照会調査も不可欠でした。この緻密な調査には半年もの期間と、実費や司法書士報酬を含めて約20万円の費用がかかるという大きなハードルがありました。

「確定10名」による遺産分割協議と「相続分譲渡」の設計

調査の結果、34名のうち24名はすでに過去に家庭裁判所で相続放棄を終えていることが確認できました。しかし、残る10名は正当な相続権を持つため、この10名全員で遺産分割協議を行わなければなりません。譲渡税が出ない売り方をするためにも、現住者である弟さんに名義を一本化するための「相続分譲渡」を活用した方法にすることをアドバイスしました。

当事者の福祉的問題（生活保護）

居住中の弟さん： 生活保護を受給中のため、土地売却によって直接大金を受け取ると「資産保有」とみなされ、保護費の支給停止や過去の支給額の返還を求められるリスクがあります。

固定資産税の滞納精算と調整区域による売却額の限界

対象物件は「市街化調整区域」に所在するため、建物の建て替えや用途に制約があり、面積は広いのにも関わらず、建物は１棟しか建てられないため、売買価格は1,500万円程度にとどまる見通しでした。この限られた売却代金の中から、解体費用、Fさんが長年立て替えてきた過去5年分の固定資産税滞納分、各種手続き費用を捻出しつつ、弟さんの住み替え費用を残さなければならないという緻密な資金計画が求められました。

【提案（ソリューション）】

夢相続では、司法書士・税理士・行政機関・不動産仲介チームと連携し、Fさんの負担を最小限に抑えながら確実に目的を達成するための包括的ソリューションを構築・提案いたしました。

司法書士による徹底的な追跡調査（調査期間：半年／費用：約20万円）

まずは司法書士の職権に基づき、全国から何重にも重なる戸籍類を収集。さらに各家庭裁判所に対して相続放棄申述の有無を調査・照会しました。

半年という時間と約20万円の調査費用を投入した結果、相続関係図が見事に解明されました。「相続人総勢34名のうち、24名は放棄済み、残る協議対象者は10名」という正確な事実が立証され、手続きを前進させるための強固な基盤が整いました。

「相続分譲渡」を活用した「弟単独取得・非課税売却」スキーム

10名の協議対象者から一人ひとり承諾を得て印鑑証明書を回収するのは現実的ではありません。そこで、他の9名の相続人に対して丁寧な事情説明を行い、各自の持ち分（相続分）を弟さんへ無償譲渡（または協議による合意）してもらう「相続分譲渡」の枠組みを採用しました。

これにより、登記名義を弟さんお一人に集約。弟さんが「単独所有者」として不動産を売却する形をとることで、相続人多数による売却トラブルを回避しました。

さらに、長年自宅として居住していた弟さんが売却主となることで、居住用財産の3,000万円特別控除等の税制優遇を活用し、譲渡所得税がかからない（非課税）形で安全に売却できるように設計しました。

売却・精算・住み替えのワンストップ実行

売却で得られる約1,500万円の資金を厳格に管理・分配する「資金精算フロー」を策定。売買契約成立と同時に、これまでFさんが立て替えて支払ってきた固定資産税や司法書士費用（約20万円）をFさんへ精算し、弟さんのための新しい住まい（賃貸・施設等）の契約手続きを同時並行で進めました。

【解決（成果）】

60年間の「未登記放置土地」が完全クリアに！

司法書士による半年間の根気強い調査（費用20万円）によって、34名に広がっていた複雑な権利関係の全容が明らかになり、放置されていた昭和41年名義の不動産が、ついに現住者である弟さんの単独所有へと集約されました。

「相続分譲渡」で譲渡税ゼロ＆滞納金の完全精算を達成！

9名の相続人からの理解と協力を得て「相続分譲渡」を実行したことで、譲渡所得税がかからない最適な売却ルートを確立。市街化調整区域ゆえに約1,500万円という限られた売却価格であったものの、過去5年分の固定資産税滞納分やFさんの立替費用（手続き費用20万円含む）を全額精算することに成功しました。

弟さんの安心な住み替えと、Fさん70代の「心の解放」

住む場所を失う恐怖の中にいた弟さんは、安全な新居へ住み替える資金を得て、今後の生活の基盤を再構築することができました。そして何より、ご両親の代から長年この複雑な不動産問題に心を痛め、一人で重荷を背負い続けてきたFさん（70代女性）が、「自分の代で綺麗に解決できた」という深い安心感と解放感を得ることができました。

【詳細解説：複雑相続を解決へ導く「実務の鍵」】

本案件のような「何十年も放置された土地」の解決には、専門的な実務ノウハウが不可欠です。ここで特に重要なポイントを解説します。

①「半年間の調査期間」と「20万円の費用」の価値

相続人が34名にも及ぶ数次相続の場合、一人の戸籍を辿るだけでも全国の市区町村へ郵送請求を繰り返す必要があります。さらに明治・大正期の「改製原戸籍」は手書きで解読が難しく、専門家であっても解読と家裁照会には半年ほどの期間を要します。

投入した約20万円の費用は、売却手続きを正しく進めるための「必要な初期投資」です。この調査を怠ると、後から「知らなかった相続人」が現れて契約が白紙撤回されるなど、深刻なトラブルに発展します。

②「相続分譲渡」という選択肢の強力さ

通常、相続人が10名いる場合、全員で「遺産分割協議書」を作成し、全員の実印と印鑑証明書を揃える必要があります。しかし、10人が揃うことは難しく、全員が署名、押印する遺産分割協議書の作成は困難だと判断しました。

そこで「自身の相続権を特定の相続人に譲り渡す」という「相続分譲渡」を活用すると、手続きの当事者を大幅に減らすことができます。「実家に住んでいる弟に権利を集約して売却する」という筋の通ったストーリーがあるため、他の親族からの合意も得やすくなります。ただし、印鑑証明書、実印押印の協力を得るためにはいわゆるハンコ代と言われる金員を支払うということも提示して理解を得ています。