事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

夢相続解決レポート

時効取得と、相続財産法人・代位登記を活用した複雑な所有権移転の解決実例

【はじめに】

地方や歴史ある地域では、「お隣の土地を昔からうちの家族が管理して使っているけれど、登記簿を見てみたら何十年も前の、会ったこともない人の名義になったままで放置されている」というご相談が後を絶ちません。

「固定資産税も長年うちで代わりに払っているし、事実上うちの土地のようなものだから、このまま使っていれば問題ないのでは？」とお考えになる方もいらっしゃいますが、決してそんなことはありません。登記名義が過去の所有者のままでは、将来的に家を建て替えることも、売却することも、次の世代に安心して引き継ぐこともできず、大きなリスクとして残り続けてしまいます。

今回は、明治・大正・昭和・平成の時代を経て放置されてきた「旧地主名義の隣接地」を、弁護士・司法書士との連携による「時効取得訴訟」「相続財産法人の選任」「債権者代位による前提相続登記」

そして「きょうだいからの贈与登記による名義集約」という二段階の高度な実務によって、無事に解決へ導いた実例をご紹介いたします。

【相談者の事情】

今回の相談者である「Sさん」（70代男性・ご家族代表）は、昔からのご自宅に長くお住まいの方です。

Sさんのご自宅のすぐ隣には、昔から元々の地主名義（旧家名義）として残っている土地がありました。登記簿上の名義人は明治・大正期の地主の名義になっており、代々の相続手続きが一切なされず放置されていました。

昭和中期頃から地主側で耕作や管理が行われなくなったため、見かねた隣接地のSさんご家族が、自らの敷地の一部として庭や作業スペース、管理地として長年にわたり使用・維持管理を継続してきました。

やがて、役所からの固定資産税の課税についても、地主側ではなく実質的に管理しているSさんが自ら支払う（代納する）ようになり、その状態のまま30年以上の歳月が流れていました。

Sさんとしては「自分たちの土地としてしっかり権利を確立し、将来子供たちに引き継ぎたい」と強く希望されていましたが、地主側には交渉できる相続人が存在せず、途方に暮れて夢相続にご相談にいらっしゃいました。

【資産構成と関係者の状況】

項目	内容
対象不動産	ご自宅の隣接地（旧地主名義のまま放置された土地）
登記上の名義人	明治・大正期からの旧家名義（未登記放置）
被代位相続人	被相続人（亡地主・相続財産）
原告（取得者側）	Sさんごきょうだい 6名
現状の占有状況	Sさんが昭和から長年占有・使用。固定資産税も代納

【課題の整理】

本件は、相手方不在・手続の特殊性・権利集約という3つのハードルが重なる複雑な事案でした。

課題①：被告となる地主側相続人の不在

戸籍調査の結果、地主家の相続人が不在と判明。裁判（時効取得訴訟）を起こすため、家庭裁判所へ「相続財産清算人（管理人）」の選任申立てが必要でした。

課題②：起算点（S62.1.1）に伴う代位登記

時効取得登記の前提として、旧地主から被代位相続人への相続登記が必要でした。相手方の協力が得られないため、原告側による「代位登記（債権者代位権）」の実行が不可欠でした。

課題③：判決後の二段階による名義集約

裁判所の判決は権利者である「きょうだい6名」名義にしかなりません。Sさん1人の単独名義にするため、「①判決通り6名で共有登記 → ②他の5名からSさんへ持分贈与」という二段階の手続きを設計しました。

【提案（ソリューション）】

弁護士・司法書士と連携し、以下の4ステップで確実な所有権移転を実現しました。

ステップ1：戸籍調査による相続関係の確定

明治から平成にいたる戸籍全編を追跡し、関係図を確定。

ステップ2：裁判所への申立てと確定判決の獲得

相続財産法人を被告とし、昭和62年起算の取得時効成立を主張。確定証明書付きの判決を獲得。

ステップ3：代位登記＆ 判決による所有権移転登記

原告代位による相続登記を実行後、判決に基づききょうだい6名名義へ登記。

ステップ4：持分贈与によるSさん単独名義への集約

事前合意に基づき、きょうだい5名からSさんへ持分を贈与し、完全な単独所有権を確立。

【解決（成果）】

弁護士による確実な裁判手続きと、司法書士による綿密な登記申請の連続実行により、何十年もの間「誰も手をつけられなかった」放置隣地が、ついに完全な法的権利として解決いたしました。

裁判所の確定判決の取得

被告（亡地主相続財産）に対する時効取得の裁判において、主張通り昭和62年1月1日を起算点とする20年の時効成立が認められ、確定証明書付きの判決書正本を取得しました。

代位登記と第1段階の所有権移転

原告代位により相手方の相続登記を無事に完了させた上で、確定判決に基づき、まずはSさんきょうだい6名名義への所有権移転登記が完了しました。

贈与登記による名義の一本化

きょうだい6名名義となった直後、事前の計画どおり、きょうだい5名からSさんへ持分を「贈与」する所有権移転登記を申請しました。

これにより、長年固定資産税を代納し、実際に土地を守り続けてきたS様が、名実ともに「単独所有権者」となり、将来の世代へ安心して引き継げる不動産へと生まれ変わりました。

【相続実務士の視点】曽根メソッド

「どれほど複雑に絡み合った権利関係も、正確な法的手続と家族の意思統一で必ず紐解ける」

今回の事例のように、明治・大正・昭和の時代から登記が放置され、相手方の相続人が不在となっている土地は、一般の方が自力で解決することは極めて困難です。

「税金を払っているから自分の土地だ」と思っていても、法律上の手続きを踏まない限り、自然に名義が変わることはありません。かといって、ただ弁護士に依頼して判決をもらうだけでは、「きょうだい6人の共有名義」で止まってしまい、結局数年後に次の相続が発生した際、さらに権利が細分化して泥沼化してしまうリスクがあります。

ここで重要となるのが、私たち相続実務士®の視点です。

単に法律上の判決を得るだけでなく、「最終的に誰の名義に一本化するのが、今後の家族や相続にとって最も望ましいのか」というゴールを見据え、判決後の「贈与登記」や税金面の影響、ご家族間での事前合意形成までをトータルで設計することが不可欠です。

夢相続では、感情面・経済面・法的面のすべてに配慮した「オーダーメード相続」により、複雑な不動産トラブルを未然に防ぎ、大切な資産とご家族の絆を守るサポートを行っております。

放置された土地や、先代・先々代名義のままになっている不動産でお悩みの方は、ぜひ諦めずにご相談ください。

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