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相続実務士が対応した実例をご紹介！

相続実務士実例Ｒｅｐｏｒｔ

母親の代わりにアパートを建てる決断をした３０代。更地よりも確実な収入になる。

■「やりたくない」と言う母をどう説得した？

Yさん(３０代・女性)が相談に来られました。７０代の父親が亡くなって３年。専業主婦の母親(６０代)が自宅、賃貸マンション、駐車場など全財産を引き継いだが、賃貸事業が煩わしいと。自宅向かいの賃貸マンションは１４世帯で築３０年になるので修繕費がかかり、退去した部屋のリフォームも必要になるなど、とてもやりきれないので売りたいと言っているが、それがいいのかアドバイスをしてもらいたいということがご相談の内容でした。

そこで夢相続では母親の「相続プラン」の委託を頂き、資産活用の選択肢と相続税の節税対策をご提案。特に駐車場の土地の活用を提案したのです。

■父親が遺した「宿題」と、母の拒絶

長年賃貸事業を切り盛りしてきたお父様が亡くなられたとき、自宅と向かいの14世帯のマンションは当然の如く、母親が相続しました。

けれども、マンションのことはほとんど父親任せで、いざ、やってみると自分では大変だとYさんにぐちをこぼされるのだと。

母親はわずらわしさから、向かいの賃貸マンションを売ってさっぱりしたいといいます。自宅の隣地は駐車場にしていますが、８割程入ってはいるものの、固定資産税を払うと残りません。

そうした状況で家賃が入るマンションを売るというので、たまたま維持休暇中だったYさんは、はじめて母親の経済状況を確認したところ、家賃は入るが、出るものも多く、計画性がないことに愕然としたのでした。

それなのに母親は後先考えずに売却するというので、育児休暇中で時間の融通がきくうちに、子育てもしながら、「母親の資産」の現状を分析しました。

更地の駐車場は「相続税」の天敵。 何の控除も受けられず、高い税金がのしかかる。
既存のマンションの稼働状況は悪くない。 適切に運営すれば、安定した収益基盤になる。

「お母さんがやらないなら、私が窓口になって守っていく。」

育休中という、人生の転換期にいたYさんは、お母様から賃貸事業を任せてもらう決意を固めたのです。

■夢相続との出会いと「4社比較」の幕開け

「何とかしなければ」とYさんが門を叩いたのが、私たち「夢相続」でした。

私たちは単なる建築紹介ではなく、まずは家族全体の「相続プラン」を策定。その中で、駐車場の土地活用が、単なる収益事業ではなく、「相続税をゼロに近づけるためと収支バランスが取れて生活費が捻出できる事業の必須ミッション」であることを明確にしました。次に必要だったのが、具体的かつ現実的なプランの選定です。

Yさんの要望は明確でした。

「過度なリスクは取らず、確実に採算が取れるプランを」。

私たちは、工法も価格帯も異なる4社の建築会社をセッティングし、徹底比較の場を設けました。
比較表は下記のとおりです。

【徹底比較：4つの選択肢】

比較項目	A社	B社	C社	D社
構造	木造（W造）3階建	木造（W造）3階建	鉄骨造（S造）3階建	鉄筋コンクリート（WRC造）
戸数	14戸（最多）	12戸	11戸	11戸
間取り	1LDK×13、2LDK×1	1LDK	1LDK	1LDK
建築費概算	1億2,560万円（最安）	1億4,477万円	1億7,820万円	2億680万円（最高値）
AI査定年間収支	約1,780万円	約1,526万円	約1,388万円	約1,259万円
㎡単価収支	約3.0万円/㎡	約3.0万円/㎡	約3.0万円/㎡	約3.0万円/㎡
借入金想定	1億4,000万円	1億6,000万円	1億9,000万円	2億2,000万円
返済期間/金利	35年 / 1.5%	35年 / 1.5%	35年 / 1.5%	35年 / 1.5%
年間返済額	約561万円	約641万円	約761万円	約882万円
手残り（NOI）	約1,219万円	約885万円	約627万円	約377万円
投資効率（FCR）	8.70%	5.50%	3.30%	1.70%
建物価値（35年後）	低（法定耐用22年）	中	中〜高	高（法定耐用47年）
ゼロエミ助成金	対象外	対象外	2,200万円（活用可）	2,200万円（活用可）
不動産取得税	軽減あり	軽減あり	軽減あり	10割減免（ZEH-M）
特筆すべき工法	コストパフォーマンス	2×4（ツーバイフォー）	重量鉄骨・デザイン	壁式RC・高耐久

■4社のプラン分析と評価

４社はそれぞれ得意分野が違い、それぞれ特徴があるのでどこを選択しても悪くはないため、何を判断基準にするかにより、結論が違います。その中で１社を選択することは簡単ではなく、何度も各社とミーティングし、モデルルームの見学をしたりして、母親とYさんの気持ちが固まったという感じです。各社の分析をしてみました。

【プラン①：A社】

分析: 14戸という圧倒的な戸数で、年間収支・手残りともにNo.1。
メリット: 「とにかく早く借金を返したい」「手元の現金を増やしたい」という収益特化型。
懸念点: 建築費を抑えるため、将来の修繕費や遮音性において、RC造や鉄骨造に劣る可能性がある。

【プラン②：B社】※Ｙさんの決断プラン

分析: 木造の「コストの低さ」と、2×4工法の「安全性」を掛け合わせたバランス型。
メリット: 35年という長期ローンを組む上で、耐震・耐火性に優れた2×4は安心材料。建築費も1.4億円台と抑えられており、無理のない経営が可能。
決め手: 公務員であるＹさんにとって、「過度なリスクは取らないが、十分な耐震性能は確保したい」という守りの姿勢に合致。

【プラン③：C社】

分析: 鉄骨造によるブランド力と、助成金を活用した最新鋭の賃貸住宅。
メリット: ゼロエミ助成金2,200万円を利用することで、実質的な建築費を圧縮。
懸念点: 建築費に対して戸数が11戸と少なく、手残り額が木造プランの約半分まで下がる。

【プラン④：D社】

分析: 資産価値を最大化する「100年建築」の思考。
メリット: RC造（鉄筋コンクリート）のため、相続税評価額の大幅な圧縮が可能。また、不動産取得税10割減免など税制メリットが最大。
懸念点: 建築費が2億円を超え、返済負担が重い。お母様が一番恐れていた「多額の借金」が心理的ハードルに。

■結論：なぜＢ社プランが家族にとっての正解だったのか

今回のケースで最も重要なのは、「事業主であるお母様の心理的ハードル」と「窓口である長女Ｙさんの実利的な判断」の着地点です。

1.相続税対策の完了

駐車場（更地）のままでは全額課税対象でしたが、アパートを建てることで「貸家建付地」の評価減を受け、建築借入金が負債として差し引かれます。これにより、プラン②の投資規模でも相続税を実質ゼロ、あるいは大幅減額にする目的は十分に達成できました。

2.管理のしやすさ

公務員のYさんが育休明けに仕事復帰することを考えると、修繕トラブルの少ないしっかりした建物（2×4）であることは重要です。

3.「借金」への抵抗感の払拭:

2億円の借入（プラン④）にはお母様が首を縦に振りませんでしたが、収支に余裕がある1.4億円（プラン②）であれば、「これなら自分たちでも返していける」と納得を得ることができました。

夢相続のアドバイスにより、「最高値のプランが最高の対策ではない」ということが可視化された結果、納得のいく着地となった事例といえます。

■「公務員の目」と「娘の想い」が選んだ結論

Yさんは、育休中の時間をフルに活用し、4社の提案書を読み込みました。

お母様が一番心配していたのは「莫大な借金」です。

D社のRC造（2億円超）は、確かに立派ですが、今の家族の状況には重すぎる。

一方で、A社の最安プランは魅力的ですが、賃貸経営を長く続ける上での「建物の堅牢性」も捨てがたい。

そこでYさんが下した決断は、「B社の木造ツーバイフォー（2×4）」でした。

なぜ「ツーバイフォー」だったのか？というと３つの理由からだと言えます。

投資コストの適正化： 建築費を1億4,000万円台に抑え、借入額をコントロールできます。
災害への強さ： 公務員として「守り」の意識も高いYさんにとって、耐震・耐火性に優れた2×4工法は、お母様を説得する大きな材料になります。
相続税対策の完了： このアパートを建てることで、更地だった駐車場は「貸家建付地」となり、さらに建築借入金が負債として計上されるため、懸案だった相続税の不安が解消されす。