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相続実務士が対応した実例をご紹介！

相続実務士実例Ｒｅｐｏｒｔ

相続人２８人。遺産分割協議ではなく相続分譲渡で！

■いろんなところに相談して夢相続へ

ある日、依頼者のNさん（７０代・女性）が夢相続に相談に来られました。Nさんは来られるまでに２回ほど電話でご相談をしておられました。すぐに決断されなかったのはどこに頼んでいいかわからないこともあり、弁護士、司法書士などいろいろなところに相談をしていたからだといいます。

弁護士、司法書士などに相談しても埒が明かず、夢相続であれば解決できそうだと期待して来られたのです。

内容は、昭和４１年に亡くなった祖父名義の実家に関するものでした。現在はNさんの弟(7０代)が独身でずっと実家住まいをしてきて一人暮らしです。弟は以前より仕事をしておらず現在は生活保護を受けていると言います。また、ずっと入院中の独身の姉(8０代)もいるので、実家を売って２人の生活費や入院費の補填にしたいということです。

■土地は調整区域

実家の土地を調べてみると、約475㎡（約143坪）の広さがあり、都市計画上は市街化調整区域内に位置しています。ただし、地目は宅地で、これまで住宅として利用されてきた「既存宅地」に該当するため、都市計画の制限はあるものの売却は可能であり、買主が居住を目的とする場合は建て替えも認められる土地です。

建物については老朽化が進んでおり、維持費や修繕費が大きな負担となっています。現在の登記名義人は故・祖父のままであるため、売却や建て替えなどの手続きを進めるためには相続登記（名義変更）が必要です。固定資産税評価額は約863万円で、土地の価値に対して税負担は比較的軽い状況です。

ポイントは、調整区域内の宅地であるため、都市計画の制限はあるものの、自宅として使用されていた建物と土地は売却可能ということです。

■調整区域でも“宅地”なら建物が建てられる理由

市街化調整区域（いわゆる“調整区域”）は、都市計画で「市街地をこれ以上広げないための区域」として指定されており、原則として 新しい家を建てることは制限 されています。

しかし、今回の土地は

・すでに家が建っていた　・住宅として利用されていた　・地目が宅地である
このため、既存の住宅の建て替えは可能となります。

調整区域であっても、もともと住宅が建っており、その敷地が“宅地”として扱われていれば建て替え（同規模程度の住宅）は問題なく認められます。

自治体によって運用は多少異なりますが、一般的に下記のような扱いです。

新たに宅地を作ることは不可（原則）
しかし、既存住宅の建替えは可能
用途を変える（店舗・アパートなど）は制限されることが多い

つまり、今ある家を住むために建て替えることはできるという点が重要です。

ただし、１４３坪と面積は広くても原則は１棟の建物鹿建てられないという制限があります。

■調整区域でも“宅地かつ居住用”なら売却できる

調整区域にあるからといって、「売れない」「取引できない」ということではありません。

今回の土地は、宅地（約475㎡／143坪）、過去に居住用として利用されていた建物がある、名義は故・祖父で相続登記が必要　ですが、このようなケースでも、売却可能です。

買主が住居として使用する前提であれば、建て替え可能であることが大きなメリットとなります。※市街化区域に比べて買い手が限られますが、“建て替え可能な調整区域内宅地”はニーズがあります。

■売却する際は「居住用財産の3,000万円控除」が使える

建物が古いとはいえ、居住している「自宅（居住用財産）」であるため、住んでいる弟さんが売る場合は、譲渡所得の3,000万円控除が使えます

これは、売買で利益が出ても3,000万円までは税金がかからないという非常に大きな節税の仕組みです。

たとえば、売却価格2,000万円、取得費・費用計 300万円場合、相続の取得原価は５％、１００万円のため、２０００万円－１００万円－３００万円＝1600万円が譲渡益のため、通常は20.315％325万円の譲渡税となりますが、3,000万円控除を適用することができ、譲渡所得税はゼロとなります。

■相続登記の準備

売却するには祖父の名義から、弟さんの名義に変える必要があります。それには、祖父の相続人の確認からする必要があります。相続登記の資料は下記となります。

祖父の出生から死亡までの戸籍収集
相続人の戸籍・住民票を取得
法定相続情報一覧図の作成・法務局認証

このように祖父の戸籍から、相続人全員を確定することができます。Nさんにこうしたことを説明し、祖父の戸籍から集めてもらうようにします。

■２８人で遺産分割協議は簡単にはいかない

相続人の確定ができれば、相続人全員で遺産分割協議をするのですが、祖父は昭和41年に亡くなっていて、本来の相続人である7人の子どもたちもすでに全員亡くなっていて、その代襲相続人である孫たちが遺産分割協議をすることになります。

本来7人が相続人だったところ、孫世代は２８人となります。しかし、長男の子どもであるNさんの弟が住んでいる実家を相続して売ることが現実的で、譲渡税がかからない方法と言えますので、夢相続ではそうした方法を提案してサポートしています。

２８人で遺産分割差協議書を作成することは実務的には簡単ではないため、全員が弟さんに自分の相続の権利を譲渡する「譲渡証書」を作成する方法とします。そうすることで祖父の財産を相続するのは弟さんとなり、シンブルです。

■相続分譲渡とは

相続分譲渡とは、相続人が持っている 自分の法定相続分（相続権）を、他の相続人や第三者に譲渡すること をいいます。例えば、相続人Aが自分の相続分の一部または全部を、相続人Bや第三者Cに 売却または贈与 することが可能です。譲渡された相続分は、譲受人が譲渡分に応じた相続権を持つことになります。

手続きの流れは、下記のとおりです。

譲渡契約の締結
- 相続分を譲渡することを証明する契約書を作成します。
- 売買でも贈与でも契約可能です。
相続人間での合意
- 譲渡は原則として、相続人同士または第三者に対して行うことができます。
- 第三者に譲渡する場合は、他の相続人への通知が必要な場合があります。
登記（不動産の場合）
- 不動産の相続分を譲渡した場合は、譲渡人・譲受人の持分を変更する登記を行います。
- 登記を行わないと、権利関係が不明確になり、後のトラブルにつながる可能性があります。

■相続分譲渡にしたほうがいい場合とは

複数の相続人がいる場合に、一人の相続人に家や土地をまとめたいとき
現金化せずに、特定相続人に権利を集中させたいとき
相続トラブルを避けるために、遺産分割協議前に調整したいとき

昭和４１年に亡くなった祖父の相続登記をし、実家を売却、換金する場合は、実家に住んでいる弟さん一人が相続するのが現実的です。けれども、相続人全員に印鑑証明書を用意してもらい、実印押印にて「相続分譲渡」の書類を作成しなければなりません。内容的には相続放棄となるのですが、まったくの無償では協力してもらえないこともあるかもしれません。その際は、贈与税のかからない110万円以内の現金を渡すことで理解を得るようにお勧めしています。

Nさんはこうした方法できょうだい、いとこたちの協力を得るよう説明するので、夢相続でサポートしてもらいたいと言って帰られました。これから実務的にサポートをしていきます。

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