事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

夢相続解決レポート

自宅がない80代女性、相続のために買うべき？

【相談者の事情】

相談者：A様（80代・女性）

家族構成：本人、娘3人

A様は、夫が亡くなった後、80代で一人暮らしになりました。夫婦で暮らしていたA様名義のマンションは、一人で住むには広く感じられるようになっていました。

一方、長女家族は子どもが2人となり、長女の夫名義の2LDKでは手狭になってきました。そこで家族で話し合い、A様と長女家族が互いの住まいを交換することになりました。現在、A様は長女の夫名義のマンションに住み、長女家族はA様名義のマンションに住んでいます。所有権は移しておらず、どちらも家賃を負担しない使用貸借です。

このため、A様は自分名義のマンションを所有しているものの、現在暮らしている住まいは自分名義ではありません。A様名義のマンションも、A様自身の居住用ではなく、長女家族が無償で使用しています。

A様は以前から、「相続のときは自宅があったほうがよい」「自宅の土地には小規模宅地等の特例が使えることがある」と聞いていました。そこで、相続対策として改めて自分名義の自宅を購入したほうがよいのか、今の住まい方のままで問題はないのか、これから財産をどう整え、娘3人にどう引き継げばよいのかを相談するため、相続設計を依頼されました。

A様には、住戸のほかにも複数の賃貸不動産、事業用の建物、現預金や金融商品などがあります。賃貸物件からは安定した家賃収入があり、今後も手元資金が増えていく見込みでした。

【資産構成】

不動産：長女家族が無償で使用しているA様名義のマンション、複数の賃貸不動産、事業用の建物
金融資産：現預金、換金を検討している金融商品、生命保険など
居住関係：A様は長女の夫名義のマンションに無償で居住。長女家族はA様名義のマンションに無償で居住。双方とも使用貸借で家賃の負担なし
相続人：娘3人。いずれもそれぞれ住まいがあり、A様との同居予定もないことから、現状では特定居住用宅地等としての小規模宅地等の特例を見込まない前提で相続設計を行う

【課題の整理】

本人名義の居住用自宅がなく、小規模宅地等の特例を見込めない

特定居住用宅地等の特例は、相続開始直前に被相続人等の居住用だった宅地等があり、取得者も一定の要件を満たす場合に対象となります。しかし、A様が現在住むマンションは長女の夫名義で、A様の相続財産ではありません。A様名義のマンションには長女家族が無償で住み、A様自身は居住していません。娘3人はいずれもそれぞれ住まいがあり、A様との同居予定もないことから、本件では現状、自宅敷地について同特例を見込まない前提で考える必要がありました。

自宅購入による相続税効果と、80代の住み替え負担の比較

新たにA様名義の自宅を購入して実際に住めば、相続税評価上の検討材料にはなります。しかし、購入しただけで特例が使えるわけではなく、相続開始時の居住実態と、誰が相続するか、その取得者が要件を満たすかが重要です。購入費、諸費用、引っ越し、家具の整理に加え、生活環境が変わる精神的・身体的負担も比べる必要がありました。

高齢期の生活予備資金を確保する必要性

現金を使って自宅を買えば、自由に使える手元資金は減ります。高齢期には医療、介護、住まいの変更、施設への入居など、予定外の支出が生じることもあります。節税を優先した結果、生活資金が不足しては本末転倒です。

相続財産の金額だけでは測れない不動産ごとの違い

安定した収益を生み、管理の手間が少ない物件と、現在の評価は低くても将来多額の建て替え費用が必要な建物は、同じ金額では比べられません。誰がどの物件を受け継ぎ、管理し、将来の費用を負担するのかまで決める必要があります。

【提案（ソリューション）】

小規模宅地等の特例だけを目的とした自宅購入は行わず、現在の住まいを維持

A様が自宅を購入しても、娘3人はそれぞれ住まいがあり、同居する予定もないため、将来必ず特定居住用宅地等の特例が使えるとはいえません。得られる可能性のある評価上の効果と、A様の生活の安心、引っ越しの負担、手元資金の減少を比較し、特例や節税だけを目的に無理に自宅を購入する必要はないと判断しました。現在の長女の夫名義のマンションで暮らし続けることを優先します。

A様名義のマンションは、長女への承継を基本方針に

長女家族が現在居住しているA様名義のマンションは、相続後の住まいの安定を考え、原則として長女に相続させる案を検討します。使用貸借のまま曖昧にせず、現在の利用関係、管理費等の負担、将来の承継方針まで家族で共有します。

余裕資金が確定してから、賃貸不動産への組み替えを検討

自宅を買わないことは、相続対策を何もしないという意味ではありません。今後増える家賃収入や、金融商品の換金額を確認したうえで、生活予備資金を十分に残し、余裕資金の範囲で賃貸不動産を購入する案を残しました。無理な借入はせず、購入後も家族が困らない資産を選びます。

評価だけでなく、収益性・管理・出口まで確認して物件を選定

候補を選ぶ際は、交通利便性、管理状態、適度な広さ、賃貸需要、修繕計画、将来の売却可能性を重視します。「相続税評価が下がるから」という理由だけで、狭すぎる物件や管理状態の悪い物件を買うことは避けます。相続税評価、家賃収入、空室リスク、維持費、承継者を一体で検討します。

高齢期の住み替えを判断する七つの確認項目

①今の住まいで生活圏や通院先を維持できるか、②新居が身体状況に合うか、③購入後も十分な生活予備資金が残るか、④管理費等を継続負担できるか、⑤特例を含む相続税効果を個別に試算したか、⑥将来売却・賃貸しやすいか、⑦誰が管理し、将来相続するかを家族で共有できているか、を確認することにしました。

【解決（成果）】

「相続のために自宅を買わなければならない」という不安からの解放

A様は、自分名義の居住用自宅がなくても、相続対策のためだけに無理をして購入する必要はないと分かり、「住み替えなくてよいと分かって安心した」と話されました。小規模宅地等の特例が見込めない事情を確認したうえで、節税額よりも、A様が今の暮らしを続けられる安心を優先できました。

生活資金を守りながら、将来の相続対策も継続

自宅購入に資金を固定せず、医療・介護などに備える手元資金を確保します。そのうえで、金融資産の換金額や家賃収入の増加を確認し、余裕資金が明確になった段階で、収益性と承継しやすさを備えた賃貸不動産を検討する方針が整いました。

不動産の役割と将来負担を踏まえた承継方針を明確化

長女家族が住むA様名義のマンションを長女へ承継する案を軸に、既存物件の収益力と管理負担、将来の建て替え責任、今後購入する物件の承継先を関連づけ、娘3人への配分方針を整理しました。今後の財産変動にも柔軟に対応できる相続設計を目指します。

【相続実務士の視点】曽根メソッド

相続対策は、税金を最小にする競争ではありません。ご本人が安心して暮らし続けられ、相続後にご家族が迷わず動ける状態をつくることが目的です。

「自宅があれば小規模宅地等の特例が使える」と考えがちですが、単に自宅を所有・購入するだけでは足りません。相続開始直前に誰が住んでいたか、誰が取得するか、その人が居住・保有などの要件を満たすかによって結論が変わります。A様の場合、現在の住まいは長女の夫名義であり、娘3人にもそれぞれ住まいがあるため、特例を前提とした自宅購入は適切ではありませんでした。

加えて、住み替えには、現在使用している家具の処分や買い替えが必要となり、80代のA様にとって大きな負担になります。新しいマンションの立地や設備、グレードによっては、現在より暮らしにくくなり、生活の満足度が下がる可能性もあります。

節税や相続対策のために、ご本人がストレスを抱えては本末転倒です。夢相続では、税負担を減らすことだけでなく、ご本人が安心して暮らし続けられ、満足感を持てる対策をご提案していきたいと考えています。

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◆執筆
相続実務士®　（株）夢相続　代表取締役　　曽根恵子
【相続実務士】の創始者として１万１５０００件の相続相談に対処。
夢相続を運営し、感情面・経済面に配慮した”オーダーメード相続”を提案。
”相続プラン”によって「家族の絆が深まる相続の実現」をサポートしている。