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相続のあらゆる事例を実例にてわかりやすくご紹介!

生前・資産組み換え【関さん(女性:60代)からのご相談】

【組替】住まない父親の自宅を売却、都心の不動産に買い換え 関さん

誰も住まない自宅は金食い虫

関さんの父親は、昨年亡くなり、土地、建物など財産は関さんが相続しました。関さんは父親とは同居をしておらず、独身のため、一人暮らしです。高齢になった父親の世話をする必要もあり、フルタイムの仕事をすることはできませんでした。母親は20年も前に既に他界しており、妹も亡くなったため、自分の相続人は二人の甥です。 父親の相続財産のなかで大きな割合を占める自宅不動産をどうするかが課題でした。自分の住まいとは離れている上に、住まない父親の家を持っていても収益もなく、所有することで固定資産税などの税金が掛かるだけです。
財産とご家族の状況
  • [相談者]:関さん(女性・60才代) ・職業 無職
家系図
  • [被相続人] :父
  • [相続人] :長女(本人)、甥2人(代襲相続人)
  • [財産の内容] :有価証券、現金・預貯金、建物、土地

住まない家は売却

建物を壊してアパートを建て、不動産収入を得る事も検討しましたが、なにより、関さんの住まいと離れていることから、思い切って売却して、立地のいい地域で収益不動産(賃貸マンション)を購入する事を提案しました。 父親の家は、閑静な住宅街にあり、面積は180坪ほどあります。二方が道路に面した整形地なので、建て売り住宅に適しています。そうした好条件が幸いし、ほどなく売却ができました。

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4つの賃貸マンションに分ける

賃貸経営は、ひとつにまとめるよりは、分けた方がリスク分散ができると判断しましたので4つの賃貸マンションに分けて購入し、それぞれ賃借人も決まりました。物件を選ぶ基準は、駅に近く環境もよいこと、売却するにも流通しやすい価格帯にすることなどです。 毎月、安定した賃料を得ることができ、生活の基盤も確保できるようになりました。売却で得た金銭を貯金し日々の生活費として切り崩していくようであれば、預金が減る不安がありますが、毎月安定した収入を得るようになったことで、精神的な不安からも解消され、落ち着いた生活を取り戻すことができたと喜んで頂きました。

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賃貸不動産に組み換えによる評価減
対策前  相続財産10300万円 相続税395万円
①自宅不動産を売却
土地建物評価
    △7600万円
②売却による現金増 (総額12200万円)+9500万円 相続税520万円
③資産組み替えにより土地建物の評価40%  △6000万円
売却代金9500万円+手持ち金500万円で2500万円の分譲マンションを4つ購入
対策後  相続財産6200万円 相続税200万円
【節税額】 195万円 → 売却後は 805万円

相続コーディネーターから

代々地主の前田さんの場合、さまざまな土地をお持ちで、一工夫、ふた工夫しないと路線価を単純に面積にかけただけではかなりの相続税が発生してしまいます。そのため不動産知識を駆使して適した評価手法を土地ごとに採用しました。また、資産価値の低いものから売却して財産を残すようにしましたが、節税感覚の無い税理士では「売りやすい物件」から売却しがちですので、注意が必要です。
不動産の評価きめ細かくしてもらって節税できました
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