事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

相続実務士実例Ｒｅｐｏｒｔ

駅近の賃貸マンションは安定事業。民事信託で運営

◆対策ができている

８０代のＹさん(男性)は妻が病に倒れ自分より先に亡くなるかもしれないという不安が出てきました。そこで、そのときになって困らないように、いまから相続対策をしておきたいと相談に来られました。
Ｙさんの財産は自宅７０００万円と賃貸マンション１億円、と金融資産５０００万円ですが、マンションの建築費の借り入れが２億円あり、相続税の申告は不要だとわかりました。
相続人は妻と二人の娘です。

◆賃貸事業は順調

Ｙさんは親から相続した土地があり、１０年前に８階建ての店舗併用の賃貸マンションを建てました。最寄駅から近いという好立地が強みとなり、１階は法人がテナントとして入り、２階から８階は１ＬＤＫと２ＬＤＫの住宅が２０世帯あり、賃貸事業は順調です。建築費は２億５０００万円かかり、銀行から借入をしていますが、ふたりの娘に連帯保証人になってもらい、事業がスタートしました。

◆不動産が分けにくい

自宅は長女家族との二世帯住宅で将来は長女に相続させます。次女には住宅取得資金贈与をしてあり、次女が不足分を、ローンを組んでマンションを購入しています。住居に関しては多少の違いはあるものの、子どもたちはそれで納得しています。
Ｙさんの財産のなかで分けにくいものが賃貸マンションです。１つの土地に１棟の建物が建っているので二つに分けることができません。さらに二人ともが借入金の連帯保証人になっていて、共同財産として維持し、家賃を分け合ってもらいたいというのがＹさんの考えです。

◆民事信託契約で

不動産を分けずに、共同財産として維持して賃貸事業を継続できるようにしていくためには、信託財産としていく方法があります。Ｙさん名義のままでは、今後、認知症になると賃貸事業が進まなかったり、相続になると遺産分割の対象になったりしますので、Ｙさんの希望通りに維持できなくなるかもしれません。
そうした不安を解消し、子どもや孫の代まで賃貸事業を継続して家賃を分け合うようにするには、不動産と賃貸事業を託す人や法人を決めて契約することができるとアドバイスしました。

◆名義は変わるが

民事信託契約をすると不動産は信託財産となり、Ｙさんの名義から託された人や法人の名義に変えることになります。しかし、譲渡ではないので譲渡税はかからず、将来のＹさんの相続のときに相続税が課税されることになります。
こうした契約をしておくことができればＹさんの希望する賃貸事業の運営と維持ができることがわかり、Ｙさんは具体的に検討して家族と相談したいと言って帰られました。