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【相続相談コラム】小規模宅地等の特例が使えない。対策するなら賃貸住宅に。

2019/12/17


【相続相談コラム】小規模宅地等の特例が使えない。対策するなら賃貸住宅に。

●母親の相続対策を考えたい

Yさん(60代・男性)は長男で、弟と妹がいます。90歳になる母親の相続を考えておきたいとひとりで相談に来られました。
母親は、父親が20年前に亡くなってから、10年ほどは自宅で1人暮しをしてきましたが、80代になって1人暮しが不安になり、次男家族と同居をしています。
次男は母親と一緒に住むために家を建て替えてましたので、母親から現金を贈与してもらっています。
長女も自分の家を購入するときに、母親から現金を贈与してもらっており、ふたりとも相続時精算課税制度を利用しています。

●長男が実家を相続する

母親は公正証書遺言を作成しており、自宅はYさんに相続させるとしてあります。弟と妹には預金を相続させるという内容です。
この遺言書の内容は、全員知っており、合意も得られていますので、分け方については問題がないとYさんは思ってきました。 そのため、Yさんは自分の家があるのですが、実家を管理するために週末は必ず実家で過ごすような日常になっています。 実家の建物は築50年を過ぎ、老朽化も激しいため、これからは修繕費もかさみそうです。

●実家を売却しては?

Yさんの妻子は実家の建物に住むつもりはなく、広い家にYさんが一人暮しで、平日は空き家というのも効率が悪いという思いがあり、それも悩みどころです。
最近になって弟から、古くなった実家を売却してはという案が出てきました。維持が大変なので、今のうちに現金化してはというのです。Yさんはそれも方法の1つだと思いつつも、別の不安も出てきたので、アドバイスをもらいたいと思い、相談に来られたのです。

●相続する財産がなくなる

母親の財産を確認すると、自宅が7500万円、預金が7000万円、精算課税制度の贈与が4000万円。合計、1億8500万円、相続税は2140万円となりました。
仮に実家を売却して現金になったとき、遺言書でYさんが相続するはずの家はもうない状態となり、そのままではバランスを欠いてしまいます。
また、このまま実家を維持しても母親の居住地ではないため、小規模宅地等の特例が使えず、節税の余地がありません。

●空き家ではなく賃貸住宅を

よって、Yさんにお勧めしたのが、土地を残すなら賃貸住宅に建て替えること、残さなくてもいいなら、資産組み替えで、売却して別の立地で賃貸住宅を購入することのいずれかが優先順位の高い選択肢になると案です。
さらに対策実行と同時に、不動産の変化に合わせて、母親には遺言書を作りなおしてもらうことも必須だと説明しました。
母親はまだ元気で、次男の家で生活しているということでしたが、年齢的にはすぐに対策に着手されたほうがいいこともアドバイスしました。
Yさんは、方向性が整理できたので、母親と弟、妹に提案して、決めたいと言って帰られました。対策しないと現金が減るばかり。家の老朽化の課題も解消されません。不動産対策で活用すれば、相続税も節税できる方法がお勧めです。

●相続実務士のアドバイス

空き家の実家は節税対策になりません。早めに決断をして賃貸住宅を建てるか、資産組み替えをして、賃貸物件を取得しておけば、不動産の評価が下がり、貸付用の小規模宅地等の特例も使えるようになり、家賃も入ります。空き家、空き地は早めに対策をしておきましょう。

弊社では様々なプランをご用意しております。
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