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【コラム・資産組み替え】活用されていない地方の土地を売却した山下さん

2020/10/01


【コラム・資産組み替え】活用されていない地方の土地を売却した山下さん

●ご家族の状況

○依頼者   山下さん(男性・70才代)・職業 不動産賃貸業
○家族関係  夫(本人)、妻、長男、長女     

●相談内容

山下さんは地元の上場会社に就職し、退職前は役員になってリタイヤしました。その間、何カ所かの転勤をしたこともあり、地元を離れて本社のある首都圏に住むようになったため、自宅を購入して現在に至ります。二人の子どもは仕事の関係で、家を離れて生活をしており、現在では妻と2人暮らしとなりました。70歳で退職後もなかなか暇にならず、いよいよ80歳が近づいてきたため、今後のことも考えないといけないと、妻と二人で相談に来られました。
長男である山下さんは、自分で購入した自宅以外に、親から相続した地方の不動産も複数所有しています。相続税はどれくらいかかるのか、生前にどのような対策をとることが出来るのか、知っておきたいということでした。

●現状の課題とご提案

■課題
・多額の相続税が予想される為、相続税の節税対策と納税対策が必要
・地方に活用されていない不動産がある
・2人の子供に対して分割対策が必要

■課題を解決する提案  
[活用されていない地方の不動産を売却する]
地方の不動産のうち、2か所は空き地となっています。以前、地元の企業に貸していたときは収入がありましたが、現在は、固定資産税などの支出があるだけとなっています。
そこで、2カ所の土地について、どのようにするのが妥当か、調査、検討しました。
まずは、賃貸住宅を建てて事業ができるか、活用の可能性について検討しましたところ、2か所とも最寄駅からも徒歩15分以上かかる立地であること、周辺の賃貸需要は飽和状態であることから、賃貸住宅を建てることはリスクがあると判断しました。
次に、売却して別の立地で賃貸不動産を購入することを検討しました。調査の結果、周辺は戸建て住宅に適した立地であり、建て売り用地として売却することが妥当だと判断しました。まとまった面積があるため、販売先は建て売り業者が妥当だと言えます。
こうした提案により、山下さんは売却の決断をされましたので、販売を開始したところ、ほどなく、山下さんの希望価格で地元の建売業者により、売却が決まりました。

[売却した資金で都心の不動産に買い替えする]
山下さんの土地は、相続評価額以上で売却できたため、そのまま現金で保有をしてしまうと相続税の節税どころか、かえって増税となってしまいます。
そこで売却代金を元手に、都心に貸しやすい1Kの区分マンションを4戸購入し、二人の子どもに相続しやすくし、評価を下げることを提案しました。
山下さんは、提案通りに売却、購入を決断され、節税が実現するとともに、家賃収入も入るようになりました。

☆ここがポイント
・活用していない土地は評価減できないため、売却して、対策の購入原資にする
・売却代金で賃貸不動産を購入することで評価を下げ、家賃収入も得られる
・資産組み替えは借金のない節税対策ができる

●相続実務士より

生まれ故郷の土地を相続している方は多いと思いますが、地元を離れた人にとっては、土地が財産では無い現状もあります。自分の代だけでなく、次の代にも負担にならないような財産にしておくことが大切です。山下さん本人はなかなか決断できなかったようですが、奥さんの薦めで決断されました。こうした割り切りで対策が進みます。

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

 

 

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