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【相続実務の事例】<代々地主型>鑑定評価や広大地評価で8621万円節税した前田さん(2ヶ所の土地に広大地適用、1ヶ所の土地に鑑定評価適用)

2020/07/20


【相続実務の事例】<代々地主型>鑑定評価や広大地評価で8621万円節税した前田さん
(2ヶ所の土地に広大地適用、1ヶ所の土地に鑑定評価適用)
※小規模宅地の特例改正前、広大地の特例撤廃前の事例です

●相続データ

○被相続人 父(不動産賃貸業・80代)
○相続人 2人(長女(本人)50代、次女50代)
○財産の構成 自宅、賃貸マンション、貸家、駐車場、預貯金、生命保険

●相続の状況

前田さんの父親は、幼少の頃に子供のいない母方の姉夫婦のところに跡取りとして養子にでています。姉夫婦はたくさんの土地を所有している代々の地主さんで、養父から土地を相続した後、父親は30年近く前から貸家を建てて、賃貸業を営んできました。その後も、貸店舗や賃貸アパート、賃貸マンション、駐車場と、自宅を除くほとんどの土地を賃貸しています。
結婚をして、前田さんと次女の2人の子供に恵まれましたが、15年前に妻に先立たれ、晩年は1人暮らしをしていましたが、ここ数年は体調を崩し、入院生活を4、5年送ったのち、そのまま病院で亡くなりました。建物に対する借入金がありましたので、対策はできていましたが、それでもまだかなりの相続税がかかることが予想されました。

●相続の課題

前田さんの父親は、遺言書は残していませんでしたが、姉妹の関係は良好で、父親から不動産賃貸業を任されていた前田さんが、普段から次女にもオープンに状況を伝えていたため、遺産分割協議の話し合いは問題ありません。はじめて前田さんと次女の2人で相談に来られたのが3年ほど前、そのときに父親の財産評価の委任をして頂いています。その後も毎年の確定申告の度にお会いして、お父親様の容態をお伺いしたり、賃貸経営のアドバイスさせて頂いていたこともあり、今回も亡くなってすぐに相談に来られ、その場でコーディネートの委任をいただき、スタートしたのでした。
前田さんの場合、減額できるのは、土地の評価です。間口が狭くて奥行きの深い土地や、接道している道路の幅員が狭い土地など課題はたくさんありますが、どの土地も全体的に面積が広い土地ばかりで、中でも1ヶ所に貸家が12軒建っている土地が一番広く、今回の土地評価のポイントと思えました。
賃貸収入はありましたが、預金が増えた都度前田さん家族や次女家族に生前贈与をしていたということや、父親が入院してからは医療費の負担も大きくなっていたので、現金はほとんどなく、どこで相続税を捻出するかも大きな課題です。

【遺産分割】  遺言がないので、遺産分割協議をする予定
【評価・申告】 不動産が多く、土地の評価がポイントになる
【納税】    現金はないので、どこか土地を売却しなければならない

●解決へのアドバイス

○貸家は利用形態に合わせて個別評価をする
貸家が建っている土地は一体で約400坪の土地で、公図上は1筆の大きな土地ですが、その中に2本の私道が通してあり、12軒の貸家が建っています。公道のまわりに建てていますが、手前の建物と奥の建物に配置されています。詳細な評価を出すには利用している単位毎の地形と面積が必要です。そこで土地家屋調査士に測量と、地形図の作成を依頼し、建物の配置図と利用形態毎の面積を算出してもらいました。個々に区画を作り、それを一つひとつ評価していくことで、減額につながります。また私道部分は、貸家の入居者だけが(特定の人が)利用する道路なので、宅地の30%評価になります。このように利用形態に合わせて個々に評価をすることで、貸家部分全体で約40%評価を減額できました。

○広大地評価の採用
土地のあるエリアの開発許可が必要な面積は500㎡です。相続財産の中には500㎡以上の土地が2ヶ所あり、周辺の開発状況を確認したところ、高層住宅はなく、専用住宅ばかりです。よって、相続する土地に宅地の開発許可を取る場合は、区画を計画するにあたり道路負担が必要になると判断できますので、広大地評価を採用することにしました。
区間毎に宅地の区画割り案も作成しました。

○鑑定評価を採用
広い県道から前田さんの自宅へ向かう道路は幅員3m程度で、車1台通るのがやっとです。その通りから前田さんの自宅へ入る道路は1.8mとさらに幅員が狭くなるため、車両通行はできません。道路の入り口から自宅までの距離は約40mあり、車両通行をできるようにするためには、手前3軒の家が建て替えをして、セットバックしなければなりません。また、道路に1.8mしか接道していないので敷地分割は難しく、一宅地での利用方法しかないため、開発して宅地分譲は不可能と言えます。仮に売却するにしても、利用が限られている上に敷地面積は300坪と広過ぎることから売りづらく、相続税評価と時価評価には乖離があるように思えました。しかし、相続の評価は路線価に面積を掛けるため、面積が広いだけに、広大地評価を適用しても自宅だけでかなりの評価になってしまいます。その道路付けの悪さや開発分譲が不可能なことから、広大地評価でも高すぎると思われるため、鑑定評価をすることにしました。鑑定評価の結果、広大地評価の約半分の評価として、減額しました。

○遺産分割協議
まず処分する財産と残す財産、というように財産の色分けをしました。処分する財産は納税用として、姉妹2人で共有としました。そして自宅は前田さんが相続すると決めていましたが、自宅は収益が上がりませんが維持費がかかるため、自宅を除くその他の財産を評価額と収益性が姉妹で同じくらいになるような分割案としました。

●ここがポイント・節税と注意点

【遺産分割】
・納税用地は姉妹の共有とした
・自宅を除くその他の財産について、取得割合と収益性が同じくらいになるような分割をした

【評価・申告】
・貸家を利用区分毎に測量して減額した
・2ヶ所の土地に広大地を適用して評価減した
・自宅に鑑定評価を適用して評価減した

【納税】
・接道条件の悪い土地と駅から一番遠い土地を売却して納税した

●相続税の節税額のまとめ

※小規模宅地の特例改正前、広大地の特例撤廃前の事例です

 相続財産       5億3964万円
◆小規模宅地減額   △   968万円(200㎡50%適用)
 債務等       △1億1354万円
 課税価格       4億2262万円
 基礎控除      △  7000万円(相続人2人)
 相続税総額      1億 705万円②・・・最終の相続税額

◆配偶者税額軽減   △      万円
 納付した相続税総額  1億 705万円・・・正味財産の20%
 当初の相続税総額   1億9326万円①・・・節税考慮なしの場合
◆評価減の節税額    8621万円①-②      ③
◆配偶者税額軽減        万円         ④
◆節税額の合計       8621万円・・・財産の16%残った
◆主な評価減の合計1+2+3  △1億4788万円
<評価減1> ◇広大地の減額  △  6995万円
(※土地1空地     通常6040万円→広大地3441万円)・・・公図
(※土地2駐車場    通常9956万円→広大地5560万円)・・・公図
<評価減2> ◇鑑定評価の減額 △  6825万円
(※土地1自宅 通常9085万円→鑑定評価2260万円)・・公図
<評価減3>
◆小規模宅地          △   968万円
 誰が→長男 どこに→賃貸土地 割合→200㎡50%適用
 比較→賃貸土地の場合 861万円200㎡50%
 ※自宅と6ヶ所の賃貸土地を比較した中で一番減額が大きい場所に適用した

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