【相続相談事例】広い土地は売却。資産組替すればバランスが取れる！

2022/06/06

【相続相談事例】広い土地は売却。資産組替すればバランスが取れる！

■二次相続対策で自宅は賃貸マンションに

Ｋさん(60代・女性)の母親は90歳。父親が亡くなったあと、自宅を賃貸併用の
マンションに建て替え、Ｋさん家族と同居してきました。

Ｋさんの妹は近くに嫁いでいて、姉妹の関係も良好です。

父親は幹線道路沿いにまとまった土地を所有する地主で、父親の代から貸店舗
として賃貸業をしていました。

父親の相続では貸店舗の1か所を売って相続税を払うしかなかったため、その後、
母親の二次相続の節税対策に取り組み、自宅を賃貸併用のマンションにしたと
いうことです。

母親は90歳となり、元気ながらも、相続のことを想定しておきたいとＫさんと
妹の2人で、相談に来られました。

■対策後でも相続税4000万円

母親の財産は、自宅マンションと貸店舗の2カ所、現金は5000万円です。

自宅の土地350坪には、5階建ての自宅兼賃貸マンションが建っており、
建築費の借入が2.5億円残っています。
家賃が200万円入りますが、管理費10万円、返済が130万円で、手取りは60万円
です。

貸店舗は1000坪あり、ファミリーレストランに貸しています。建物は築25年の
鉄骨造で、もう借入はありません。毎月100万円の家賃が入っています。

相続税のクイック診断をしてみると相続税が4000万円ほどかかると試算されました。

■不動産の価値が違いすぎる

それだけでなく、一番の問題はふたつの不動産の違いが大きすぎることです。

2つの不動産をひとつずつ分けようとすると、自宅は住んでいる長女が相続する
となり、借り入れも引き受けると正味財産はマイナス1億円となります。
妹が貸店舗を相続すると、負債なしで2億5000万円の財産となります。

2つの不動産と負債を長女が相続すると１億4000万円で、次女に現金5000万円と
しても、バランスはうまくありません。

母親の希望は姉妹にほぼ等分に分けてあげたいということなので、どうしていいか
わからないということも相談したことだといいます。

■貸店舗は売却、評価が下がる区分マンションに

そこで、土地が大きすぎる貸店舗を売却し、区分マンションに買い替えることを
アドバイスしました。

貸店舗の土地が大きすぎるため評価が高いのですが、一体で使っているため
分けにくいのが現状です。幹線道路だけに店舗立地で、住宅地としては不適です。

現状では貸店舗として維持するのが最適ながら、分割には課題があるのです。

よって、現在の賃借人に買い受けてもらい、次は区分マンションを購入すれば
評価が下がり、相続税の納税は不要になります。

こうして土地が広い貸店舗から、建物の方が、評価が高い区分マンションに
買い換えることで節税になり、分けやすくなることを説明しました。

母親に話すと理解が得られ、すぐに決断をされました。相続税もかからなくなり、
固定資産税も半分以下になり、大きな不安は解消できそうです。

■相続実務士より

土地は代々守り、次世代へ継がせるものだというのがいままでの資産家の
あり方でしたが、それでは税金は減らせません。
形を変えて、財産を守ることにシフトしなければいけない時代になりました。

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

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