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【相続実例コラム】土地活用:商売をやめて賃貸マンションにした大久保さん

2020/05/26


【相続実例コラム】土地活用:商売をやめて賃貸マンションにした大久保さん

●大久保家のプロフィール
夫婦で洋品店を経営

・相続人関係図
被相続人    夫(衣料品販売業)
相続人  2人 妻(衣料品販売業)
        長女(結婚して他家へ嫁いでいる)

大久保さんは夫婦で40年近く洋品販売のお店を経営していました。なんの元手も無いところから商売を始めた大久保さん夫婦は、それこそ朝早くから夜中までといった風に働いたということです。商売をはじめた頃は流行のものを中心においていましたが、近隣に大型スーパーや衣料品店ができた頃からは、女性ものでとくにサイズが大きいもので、年代の高い人が着られる品物を中心にしたところ、固定客がつき、経営は安定していました。
夫の楽しみは株や不動産を購入することでした。余裕ができると少しずつ株を買っていたとのこと。お店と自宅を購入、さらにもう1カ所の土地を購入して駐車場にしていました。
60歳も過ぎ、これから年金をもらって商売ものんびりとやっていこうと言っていた矢先に、夫は体調を崩したことから、検査のために近くの国立病院へ入院しました。検査だけのつもりで、気軽に入院したところ、大病が発見され、そのまま入院。結局は退院できることなく、亡くなってしまったのです。検査入院のつもりだっただけに、本人も家族も思いもよらない結果だったようで、あれこれ準備をする余裕もない出来事でした。
夫の死があまりにあっけなく、しばらくは呆然としていたとのことですが、相続の手続きをしなくてはいけないと思い立ち、相談に来られたのでした。

●相続コーディネートのポイント

・分割・・・もめる要素はないので、節税優先に
財産の評価額を出してみると、商店街にあるお店や自宅の評価は高く、1億3000万円程になり、相続税がかかると予想されました。相続人は、母と娘1人ですから、基礎控除は7000万円。どう分けても配偶者は無税ですが、子供には相続税がかかります。
そこで、今回は節税を優先して、配偶者である大久保さんが全財産を相続し、子供が相続する財産はないとしました。次の相続では、相続人は子供1人でもめる要素はありません。これで相続税はなしとできました。

・節税・・・自宅敷地のセットバック分を評価減
大久保さんのお店は、商店街の中にあり、最寄り駅より徒歩5分程度です。自宅はお店から徒歩3分程度で、県道を渡った先にあるという感覚です。県道から自宅に入っていく道路は幅員3m程度で車一台が通るのがやっとで、他人所有の駐車場に入ります。そこからはさらに幅員が狭くなるため、車が通れない柵がしてあります。大久保さんの自宅は柵を入ると2軒目ですが、道路の幅員は2.7m程度で車は入りません。そのまま歩くと道路はまた公道までつながってはいるのですが、その間はずっと車が入らない狭い道路となっています。こうした道路は建築確認を取るときには、道路の中心より2mは必要とされ、足りなければ宅地部分をセットバックして道路とすることが条件となります。山内さんの場合は現在の宅地より65cm分は道路としなければ建て直しができないので、その部分は道路とみなし、宅地の30%の評価とできました。

☆問題を解決しておく・・・自宅の土地は一部が義妹名義
夫の財産の中でひとつだけ問題がありました。それは、自宅の土地の名義です。自宅の土地は夫が自分のお金で購入したものですが、親孝行な夫は半分を夫の父親名義にしていました。夫の父親が亡くなったときも、夫は家族思いで、夫の妹名義にしていたのです。義妹は独身で、大久保さん夫婦の洋品店を手伝っており、店の二階を住まいとしていました。
義妹名義のままでは、相続の権利は義妹のきょうだいにあります。義妹のきょうだいは亡くなった夫と姉がひとり。夫の代襲相続人は大久保さんの娘ですが、姉はまだ生存しており、権利があると問題にもなりかねません。そこで、この機会に大久保さんが自宅の権利を買い取ることを勧めました。義妹にお金を払うことで、仕事も住まいも独立してもらうことができたのです。長年、不安だったことが円満に解決できたのでした。

☆資産価値を高める対策・・・商売をやめてビルに建て替える
大久保さんが相続した財産がそっくり子供に残されるとなると、今回は0だった相続税ですが、子供の代で今以上に取られるということになります。そこで、商売もやめることをきっかけとし、今の負債なしという状況を解消し、収益を上げるため、店舗を賃貸ビルに建て直すことを提案しました。
収支のバランスのとれる賃貸事業により、ムリのない負債がつくれ、財産評価が下げられます。この計画を実行すると二次相続でも相続税はほとんどかからないようになりました。

●相続の価値はココ!

○遺産分割
 次は揉めることはないため、節税を優先し、配偶者が全財産を相続した

○評価
 自宅前の道路の幅員が狭いため、セットバック分を減額した

○問題解決
 自宅土地の義妹の名義は問題になるので、買い取ることで解決
 妹には独立して自活してもらうような機会を作った
 義妹に店の二階を明け渡してもらい、住まいも独立させた

○資産維持
 商売をやめたあとを賃貸ビルに建て替え、相続税の節税対策をした
 店を閉店した代わりに賃貸ビルの家賃が収入源となった

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

 

 

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