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【コラム・申告】土地全体を測量して節税した上田さん

2020/11/12


【コラム・申告】土地全体を測量して節税した上田さん

●財産とご家族の状況

●依頼者 上田さん(男性・50才代)・職業 会社員
●相続人 母 長男(本人)
●財産の内容 自宅不動産、駐車場、賃貸アパート、貸家

●状況

上田さんの父親が所有する土地は角地にあり、自宅とその周りの畑を合わせて1000坪ほどです。道路に面しているところはいいのですが、敷地全体は奥行きが深く利用しにくい地形でした。
そこで父親は、自宅の横と奥に3本の道路を造りました。幅員6mのゆったりとした私道で、造成費を捻出するために、一部の土地を売却しなければいけなかったようですがおかげで自宅は四方が道路に囲まれた敷地となりました。他の区画も角地となり、すっきりと整備されています。
近隣に工業団地があり、車の通行が頻繁な道路に面していることから貸家業をはじめた当初は、借り手はいくらでもありました。しかし築30年も過ぎると、やはり建物の老朽化が進み、退去したあとの新しい借り手がつかなくなりました。加えて家賃を滞納する人がいて煩わしくなったこともあり、貸家が空くごとに解体して、駐車場に切り替えていました。財産のほとんどが不動産であり、しかもほとんど整形地で道路状況もいいので、評価を下げる要因がないほどです。それだけ利用価値が高いと言えます。

●課題

父親は借金嫌いで、道路の造成費と同様に、貸家の建築費も土地を売却した代金を充てているので、負債は何もありませんでした。言い換えれば、相続税の節税対策はなにもなかったことになります。財産の大部分が土地で、現金はほとんどありません。土地の評価で相続税を安くできるかどうかがポイントでした。

●解決のアドバイス

◇土地全体を測量
 土地の利用形態により、それぞれに分けたほうが評価は下がります。しかし現実は土地を分けないで利用していることが多く、面積の特定ができていません。それで、まず全体を測量し、建物の配置図と利用単位毎の面積を出して、節税につなげました。

◇貸家建付地を特定して評価
残っている貸家4棟とアパート1棟は3方道路の土地に建っていますが、公道に面している建物と私道に面している建物に分かれています。生け垣でそれぞれ区切ってあることから、それぞれの路線価に分けて評価しました。また残りの駐車場は、貸家で利用している部分を区切ると不整形地になります。

●相続実務士から ここがポイント

・土地は利用形態で個々に評価する
・土地全体を測量し、建物の配置図と利用単位の面積を算出して節税した

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