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【相続実務の事例】<コツコツ蓄財型>1億525万円節税できた森田さん(3ヶ所の土地に広大地適用)

2020/07/14


【相続実務の事例】<コツコツ蓄財型>1億525万円節税できた森田さん(3ヶ所の土地に広大地適用)

●相続データ

○被相続人 父(不動産賃貸業・70代)
○相続人 3人(配偶者70代、長男50代(本人)、次男40代)
○財産の構成 自宅、賃貸アパート、駐車場、貸宅地、現預金、有価証券、生命保険

●相続の状況

森田さんの父親は農家の生まれですが、跡継ぎではなかったため、会社勤めをしながら昭和30年代に自宅を購入して独立しました。その後、余裕ができるたびに自宅周辺の土地を購入して、貸家業を営んできました。
購入当初は、周辺は畑ばかりの土地が、昭和50年頃から所有地のほとんどが区画整理地に入り、畑だったところが全部宅地となりました。それに合わせて土地の価値もどんどん上がっていき、購入当初よりは何十倍にもなって驚くほどの財産額になっていました。
父親は値上がりした土地を売却したこともあり、金融資産もかなり増えていました。賃貸事業は古い貸家が多く、定年退職したあとは管理する法人を設立してはいましたが、あまり余裕はありません。

●相続の課題

森田さんの父親は遺言を残していませんでしたが、親子間の関係は円満ですので遺産分割協議の話し合いは問題ありません。
個人と法人の関係申告を依頼している税理士の先生はいますが、相続税の申告を依頼するには不安がありました。そこで森田さんは、取引はないものの最寄りの信託銀行に相談に行ってみました。信託銀行では費用を提示され、金融機関の残高証明書等、申告に必要な書類を取り寄せるということで、とりあえずの依頼をしてきたのですが、事務的な作業に感じられて不安があり、こちらに相談に来られました。
森田さんの希望は、相続税はなるべく節税して残したいことと、残る母親の二次相続でも不安がないようにしておきたいということでした。信託銀行ではそのような細かいところは配慮してもらえないように感じ、こちらにコーディネートを依頼されました。
相続財産を確認したところ、不動産が多いので、土地の評価がポイントになります。その中でも一番の課題となるのは、11人の借地人に貸している一団の広い土地だと思えました。この土地は父親が伯父から遺贈を受けたものでということで、土地賃貸借契約書も無いものが多く、借地人に貸している正確な面積も良く分からない状況でした。 また、一部は借地人から買い戻しており、その機会に次男が家を建てて住んでいます。
幸いなことに、相続財産の中で預貯金も多く、生命保険も支払われており、納税には不安はありません。

【遺産分割】  遺言がないので、遺産分割協議をする予定
【評価・申告】 不動産が多く、土地の評価がポイントになる
        自宅を含め3ヶ所に広大地を適用して評価減した
【納税】    生命保険を活用して納税した

●解決へのアドバイス

○貸し宅地は利用形態に合わせて個別評価をする
貸し宅地について公図を確認したところ、三筆に分かれていますが、一体の土地で形状も悪くありません。しかし、現地の利用状況が非常に入り組んでいることが評価のポイントになります。
次男の家については、接道する間口が狭く奥行きが深いため、不整形な土地です。利用形態も次男の自宅、貸宅地、駐車場、更地等が混在しています。現地調査をしたところ、土地利用区分測量図を作成して利用形態に合わせて個別に土地評価を行った方が、評価が下がると判断できました。
利用形態毎に個別で評価した場合の節税額を算出し、節税額と測量代との費用対効果を提示しましたので、節税の価値を納得頂いたところで、土地利用区分現況測量図を作成しました。利用形態に合わせて個々に評価をすることで、約40%評価を減額できました。

○広大地評価の採用
土地のあるエリアの開発許可が必要な面積は500㎡です。相続財産の中には500㎡以上の土地が3ヶ所あり、周辺の開発状況を確認したところ、高層住宅はなく、専用住宅ばかりです。よって、相続する土地に宅地の開発許可を取る場合は、区画を計画するにあたり道路負担が必要になると判断できますので、広大地評価を採用することにしました。
区間毎に宅地の区画割り案も作成しました。

○遺産分割協議
母親の二次相続の対策ができるような候補地を決めて、遺産分割案を作成しました。他の土地については、兄弟の収益がおなじくらいになるような配慮をしました。

●ここがポイント・節税と注意点

【遺産分割】
・配偶者の特例を最大限に利用して節税した
・取得割合と収益性が公平になるような分割をした

【評価・申告】
・貸宅地を利用区分毎に測量して減額した
・自宅を含め3ヶ所に広大地を適用して評価減した

【納税】
・生命保険を活用して納税した

●相続税の節税額のまとめ

※小規模宅地の特例改正前、広大地の特例撤廃前の事例です

相続財産       6億4573万円
◆小規模宅地減額    △  481万円(240㎡80%適用)
 債務等        △ 1055万円
 課税価格       6億3037万円
 基礎控除       △ 8000万円(相続人3人)
 相続税総額      1億6915万円②・・・最終の相続税額

◆配偶者税額軽減    △ 8457万円(取得割合50%)
 納付した相続税総額    8457万円・・・正味財産の13%
 当初の相続税総額   1億 898万円①・・・節税考慮なしの場合

◆評価減の節税額    2068万円①-②      ③

◆配偶者税額軽減    8457万円(取得割合50%)④

◆節税額の合計    1億 525万円・・・財産の16%残った

◆主な評価減の合計1+2    △ 6083万円
<評価減1> ◇広大地の減額  △ 5602万円
(※土地1自宅通常5678万円→広大地3757万円)・・・公図
(※土地2貸地 通常3511万円→広大地1978万円)・・・公図
(※土地3駐車場 通常4743万円→広大地2595万円)・・・公図

<評価減2>
◆小規模宅地         △  481万円
 誰が→配偶者 どこに→自宅 割合→240㎡80%適用
        比較→賃貸土地の場合 326万円200㎡50%
 ※賃貸用の土地よりは自宅に適用したほうが減額が大きいと判断した

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