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【価値ある相続を実現する】節税して財産を残す実例2

2021/09/02


【価値ある相続を実現する】節税して財産を残す実例2

3人の相続人に分けることで節税した佐川さん

□佐川家のプロフィール・・・実子がいないので養子夫婦を迎えた
・相続人関係図
被相続人  夫(農業、不動産賃貸業)
相続人3人 妻(農業、実子がいない)
      養子(母の甥、結婚して養子に、同居)
      養子(父の姪、結婚して養子に、同居)

・実子がいない
農家の佐川さんは、夫婦二人で、先祖からの財産を守ってきました。佐川家は本家といわれる立場で、代々続いている家系です。何代も続いている家系ですが、佐川さん夫婦は実子に恵まれませんでした。そこで、親戚筋からであればということで、養子を迎えることにしたとのこと。
夫と佐川さんのそれぞれの身内同士で結婚話がまとまり、結婚を機に、二人で佐川家と養子縁組をするという形で、佐川家に迎えられたのでした。夫婦二人の生活が一変し、子供夫婦ができたばかりでなく、孫は4人も恵まれ幸せな生活でした。

・農地が宅地に
佐川家の土地は、自宅から徒歩圏内にあり、親の代よりずっと農業を続けてきました。ところが、昭和50年頃から、駅周辺で区画整理が行われ、農地は宅地へと造成されたのです。岡谷さんの所有地は、駅から100mの所にある交差点の両方の角地で、あわせて300坪あります。もともとのその倍の2反歩ありましたが、二方の道路に減歩されてしまいましたが、駅からまっすぐの道路とそれに交差する主要幹線道路の両方の角地は面積が半分になっても価値はあります。 区画整理の造成工事が完了してからは当然耕作はできなくなりました。

・所有地は店舗用地
造成が終わり、町並みが整ってきた頃、相次いで借りたいという会社がでてきました。一方は家電店に貸すことになり、もう一方はジーンズショップに貸すことにしました。ともに15年契約です。住宅と違って設備投資も少なく、安定収入が得られます。佐川様の所有地はこの一角しかないので、安定的な賃料が得られることは願ってもないことでした。農家の佐川さんにとっては十分な収入となったのです。

・入退したときは手遅れ
佐川さんは体調を崩し、2カ月ほどの入院のあと、亡くなってしまいました。財産は多い方なので、相続税がどうなるのか気になった配偶者は亡くなったその月の内に相談に来られました。佐川さんの財産は2棟の店舗、アパート1棟、自宅の他は調整区域の農地です。相続税が出るとしても売却するところがないというのが、一番の心配でした。

・とりあえず配偶者に
養子の息子夫婦は実の親子ではない遠慮もあり、財産は母親が全て相続すればいいのではないかと考えていました。とりあえず、母親に相続してもらい、次の相続までに、贈与でもして少しずつ財産を移せばいいのではという感覚でした。 ところが、今回配偶者に全部という内容の相続だと、二次相続でまた相続税がかかるのです。

相続コーディネートのポイント

・相続税が一番安くなる遺産分割
配偶者と養子の息子夫婦で話し合い、どういう形の遺産分割をしても同じ一家のことなので、いいということになりました。やはり相続税をなるべく安くして、負担を少なくしたいということです。そこで、いくつかの分け方のパターンを作り、税額を比較検討しました。ポイントは今回の税額が少なくなることと、毎年の所得税が少なくなることです。

・不動産は分ける
佐川家の主な不動産は店舗2棟とアパート1棟です。この不動産を各々が取得するとし、ほぼ3等分に分けることにしました。これによって今回の相続税は3900万円、配偶者控除2400万円を引いて納税は1500万円です。

・3カ所の土地を鑑定評価する
佐川さんの財産の中で、市街化の土地は、店舗2棟とアパート1棟、それに自宅です。いずれも建物が建っています。鑑定評価は広大地でなくても効果が出せます。路線価価格と周辺事例の違い等の手法で鑑定書を作成してもらいますが、現在は鑑定評価の方が安くなります。また、路線価価格は1月1日付けです。そこで、時点修正という観点でも鑑定価格に盛り込んでもらうことにより、より現実に近い評価となり、節税につながります。

・仮登記のついた土地を減額する
夫は以前に所有地の畑を法人に売却しています。売買契約書の締結と金銭の授受は行われていますが、調整区域の農地であるため、所有権移転登記に必要な農地転用許可が下りないためか、名義は夫のままです。仮登記には、農地転用許可を条件として設定されていますが、売却からすでに20年以上が過ぎた今も当初のままです。このまま農地転用ができない場合は、契約解除も想定されるため、売買契約代金を債務として計上する事にしました。これも評価減につながりました。

・納税は保険で
夫は貯蓄のつもりで、5本の保険に加入していました。もともと農家で、質素な暮らしを続けてきた佐川さんですから、賃貸収入の一部をずっと保険に積んできました。今回の受取額は約4000万円です。

・納税は代償金で
保険を受け取る配偶者は無税ですから、支払う必要はありません。しかし実際に納税する養子夫婦が取得するのは不動産だけですから、納税原資合意ができていますが、そのままでは贈与となってしまいます。そこで、納税の足りる分だけ配偶者が養子夫婦に代償債務として支払ったことにし、それで納税することにしました。長男には1000万円、長男の妻には500万円となります。これは、遺産分割協議書にも記載し、申告もその内容とします。

価値はココ!

○配偶者の税額軽減は1億6000万円まで無税の特例を利用
 配偶者の特例を最大限に利用した結果、節税できた相続税は1908万円
 相続税の76.56%が節税できた

○配偶者の財産の取得価格が1億6000万円になるようにした
 土地を長女と共有して、ぎりぎりのところまで調整した

○畑の固定資産税評価の間違いに気がついた
 固定資産税の間違いを指摘し、訂正してもらったお陰で、評価は20分の1になった

○相続税と固定資産税が下がる
 畑の固定資産税評価を訂正したことで相続税と固定資産税の両方が下がった

○贈与は相続財産とする
 過去の贈与で申告していない場合は、贈与税ではなく、相続財産とした方が税金が安い

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

 

 

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