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【相続実例コラム】土地活用:代々の農家で財産のほとんどが土地

2020/06/03


【相続実例コラム】土地活用:栗山家のプロフィール・・・代々の農家で財産のほとんどが土地

●栗山家のプロフィール・・・賃貸物件で空き地はほとんどなし

・相続人関係図
被相続人  父(不動産賃貸業)
相続人6人 長男(農業、父と実家に同居)
      長女(結婚して他家へ嫁いでいる)
      次男(会社員、自宅の土地は父より贈与を受けた)
      三男(会社員、自宅の土地は父より贈与を受けた)
      次女(結婚して他家へ嫁いでいる)
      四男(会社員、土地を父より贈与を受けたが、既に売却)

栗山家は代々農家です。栗山さんの父親も農業を継続してきましたが、もう15年程前に隠居を決め、農地は栗山さんに生前贈与したのでした。栗山家の主な財産は土地が大部分を占めています。農地は自宅のまわりに2町歩近くと少し離れたところにいくつかありますが、全ての土地は公団の区画整理の中に入ってしましました。区画整理が始まったのはもう30年も前のことで、今は完了して、閑静な住宅地になっています。栗山家の所有地は減歩されてかなり少なくなったというものの、自宅が1000坪、隣接する畑が2000坪、離れたところにまた1000坪という具合に大きな土地を所有されています。
その後、父親が亡くなったので、相続の手続きをすることになりましたが、いくらかでも節税できればということで、アパートを管理する不動産会社の紹介で相談に来られました。
栗山家は長男の栗山さんが両親と同居して、農業を継続してきました。父親は3人の弟には生前に60坪程度の土地を贈与しています
。 2人はその土地に自宅を建て生活していますが、一番下の弟は若い頃から商売をするといっては父親から資金を援助しもらっていました。つり具店をオープンし、商売が軌道に乗った時期もありましたが、やはりバブル経済の崩壊とともに経営は厳しくなり、贈与を受けた土地を売却してしまいました。お店も辞めて、サラリーマンになりましたが、どうも落ち着きません。その後も何度かお金の無心があり、父親は手を焼いていたようです。
事情を知るまわりのひとから、遺言書を書いておいた方がいいと勧められて、公正証書遺言を作成したのでした。

●相続コーディネートのポイント

・遺産分割・・・遺言書を執行した
遺言書の内容は、次男、三男、四男はすでに土地を分けてあるので、今回は現金300万円ずつ、妹二人には土地を45坪ずつ、残る財産は全て長男にという内容でした。栗山さんが心配していたのは、商売に失敗した弟のことです。父親が生存中には何度もお金の無心に訪れており、父親は少しずつお金を渡して助けていたようです。父親が亡くなってからは栗山さんにいくらか助けてくれないかと無心にきていました。しかし、父親の生存中に十分にしてあると思えるので、今までどおりには渡せません。そこで、遺言書があることを話したところ、ようやく納得したようでした。他に異論を申し立てる人は誰もなく、遺言を執行することでスムーズに手続きができたのでした。

・評価・・・広い土地は有効宅地率を出して評価する
栗山家の財産は土地が多いので、土地の評価が下がれば相続税も減額できます。一番広い農地は納税猶予を受けるので影響はなくなりますが、つぎに大きいのが自宅と隣接する畑です。合わせると1000坪以上あります。そこで、自宅と畑を一体の土地として区画割り図を作成しました。四角い土地ですから、道路を通り抜けるように配置することで有効宅地率を下げて減額を引き出しました。

・評価・・・不整形地を作り出す
栗山さんの娘は結婚を機に、栗山さんの土地を借りて家を建てて住んでいます。敷地は3分の2が貸し駐車場、残りを奥が娘の家という利用の仕方です。角地で娘の家側に接道はありますが3m以上の用壁があり、現実は駐車場を通って奥にあり、宅地の中央を進入路とする敷地延長の区画になります。利用形態により不整形になり、減額できました。

・納税・・・生産緑地は納税猶予を受ける
父親が隠居をするときに農地は父親から栗山さんに贈与をされています。農地は2カ所で現在は生産緑地の指定を受けていますが、面積は2カ所で約2000坪以上あります。贈与を受けたときは贈与税の納税猶予を受けていますので、贈与税は繰り延べされています。20年以上営農すれば贈与税は免除されますが、それ以前だと相続財産として課税されます。栗山家の場合も相続財産として合算することになりましたが、面積が大きいのでそれだけで税額は1億円以上となります。どちらか一方の解除も検討しましたが、農業従事者が栗山さんであり、今回は解除できないと判明し、両方とも納税猶予を受けることにしました。

・納税・・・物納より売却
納税はとりあえず土地の物納申請を予定していました。まずは60坪の駐車場を比較すると物納評価以上で売却できそうだと判断できました。実際に売却活動をはじめると程なく買い手がつき、申告までに売却を終えることができました。これで納税の3分の1を済ませたことから、残りは畑を3区画に分筆して売却しました。これも評価を下げた物納価格よりも有利に売却でき、あと900万円を残すだけで納税はめどをつけることができました。もう1区画を作って売却することもできますが、残る地形が不整形になるので、あとは土地を残して有効利用することにしました。

☆資産価値を高める対策・・・畑を有効利用して、節税対策とする
畑を3区画にして売却できたので、あと1区画売却すれば相続税は楽々払えますが、地形がその部分だけ欠けてしまうため、売却はやめて残すことにして、有効利用することにしました。相続税もあと数百万円以下となったので、手持ち金で納税を済ませることができました。
畑にはビニールハウスが建っており、野菜の販売をしていますので、そのまま残したい希望もありましたが、畑は2カ所の生産緑地もあり、二人ではなかなかやり切れません。また、今度は栗山さん自身の相続対策をしないとまた相続税がかかることになるので、思い切ることにしました。まわりはファミリータイプのものが多いので、1K、1DK、1LDKの3つの間取りが24世帯としました。これで確実な節税になり、栗山さんはひと安心されました。

●相続の価値はココ!

○遺産分割
遺言を執行することでスムーズに手続きができた

○評価
広い自宅も区画割り図を作成して、減額した
自宅と畑を一体の土地として区画割り図を作成、道路を通り抜けるように配置することで有効宅地率を下げて減額を引き出した
駐車場を通って奥にある 宅地は中央を進入路とする敷地延長の区画とし、不整形を作り出して減額した

○納税
贈与を受けた生産緑地は解除できないと判明、納税猶予を受けることにした
物納と売却を比較すると売却の方が有利なり、実行した
残る土地が不整形にならないような区画割りをした

○資産継承
畑を有効利用し、収益を返済に回す
栗山さん自身の相続の節税対策をした

弊社では様々なプランをご用意しております。
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