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【相続相談コラム】収益があがる土地は残していきたい。建て直して、次世代へ。

2020/01/24


共有不動産に3家族が住む

Tさん(40代男性)家族は、父親をすでに亡くして、母親と兄、姉の4人家族です。母親と独身の姉(50代)が実家で生活をしていますが、賃貸併用住宅で、母親、長女、Tさんの3人の名義となっています。
Tさんは自宅に名義はあるものの、結婚して子供もいるので、自宅ではなく、母親名義の別の賃貸不動産の1室に家族と住んでいます。
長男(50代)は、以前の自宅だった3つ目の不動産に1人暮しをしています。名義は母親と長男の共有で、姉と同様に長男も独身です。

名義と居住の状況が違う

所有と居住を整理してみると次のようになります。
Aビル 母親と姉が住み、賃貸あり 所有は母1/5:長女3/5:二男2/5
Bビル Tさん家族が住み、賃貸あり 母1/2:長男1/2
Cビル 長男が住み、住居のみ。母単独。 
また、AとBは建物が老朽化して建て直す時期になっています。合わせてアドバイスもらいたいと相談にこられました。

収益があがる土地なので、残したい

母親と長女が住むAビルと次男が住むBビルは老朽化しており、建て直しが必要です。ビルはまだ築10年で現状維持できます。
Tさんが言われるには、ご家族とも相談してきたが、いずれも立地はよく収益が上がっているので、3つとも残したいという意向だといいます。
Aの土地には住まない次男名義があり、Bの土地には住まない長男名義がありますが、贈与や売買するには税金がかかります。
また、長男と長女は独身なので、このまま結婚しないとなれば、次男から次男の子供2人が相続していくことになります。
よって、土地の名義と居住が違っていても、税金をかけずに現状維持するのが得策だと言えます。

建て替えプランを2社で比較

Tさん家族は、AビルとBビルの建て替えについて、2社の建築会社で見積もりを出してもらっていますが、どう選んでいいか判断に迷うということでした。
単に建築会社からプランの提案をしてもらうだけでは、比較するのは難しく、基準となる方針や設計を決めて、建築費の見積もりをだしてもらうことがよいとアドバイスしました。
また、建築会社と直に契約をしたのでは、建築会社のペースで進んでしまうこともあるため、間にコンサルタントを入れて、アドバイスや見極めをしてもらうことが大切で、当社がその役割を担うことも説明しました。
Tさん家族はその前提となる「土地活用プラン」を委託頂き、これから分析、提案をすることになりました。

相続実務士から

何千万円、何億円も資金を投じる賃貸住宅だからこそ、コンサルタントをつけて失敗しないように慎重に進めていくことが必要です。コンサルフィーは賃貸事業の必要経費といえます。

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