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自宅の維持費に250万円!このまま維持するのは対策にならず

2021/04/27


自宅の維持費に250万円!このまま維持するのは対策にならず

相談 母親が賃貸事業を改善したい

母親の賃貸事業がうまくいかないので、テコ入れしたいと、長女のKさんと夫が相談に来られました。亡くなった父親はもと農家の長男で、親から多くの土地を相続しました。その後相続対策として、億単位の借入をして、2棟の賃貸マンションを建設しました。他にも法人に貸している土地があり、賃貸収入で生活ができています。ところが、築年数が進み、サブリースの賃料が下げられ、リフォーム代がかかり、賃貸マンションの収支はマイナスになっています。
このままでは不安があるため、対策をしておきたいというのが相談内容です。

課題 賃貸マンションも自宅もマイナス

2棟の賃貸マンションはまだ億単位の借入が残っており返済はできても、固定資産税や修繕費、管理費などの経費を引くと、残らないどころか、マイナスの収支です。法人への貸宅地は返済がないため、これでなんとか補てんができている状態です。自宅は土地が200坪もありますが、そこに母親が1人暮し。固定資産税だけでなく、築40年のため、昨年は屋根などに修繕費がかかり、広い庭の手入れも必須で維持費に年間250万円かかりました。
今後もこうした費用はかかり続けるのですが、自宅は収益がなく、長女も次女も家なき子ではないため、特例も使えません。 法人への貸宅地は返済がないため、これで賃貸マンションと自宅にかかる費用の持ち出しをカバーして、生活費を捻出している状態だと言います。

アドバイス1 自宅

広い敷地に1人暮しは効率がよくないため、売却してバリアフリーでコンパクトなマンションに住み替えが現実的。あるいは、隣地の次女の家に同居も選択肢。

アドバイス2 賃貸マンション

維持する場合は、賃料アップが必須のため、サブリース契約を解消して、普通管理で賃料の差額を確保する。 ただし、賃料アップができたとしても築年数が経過していくため、満室維持が難しく、修繕費の支出も増えていくため、古くならないうちに売却し、新しいものに買い換えすることが優先順位が高い。

Kさんご夫婦の反応 判断材料がほしい

家族の判断材料が必要なので、相続プランを作ってもらいたいと委託をされました。現地調査をし、確定申告などの資料をもとに提案書を作成します。
資産家は、どなたも、ずっと同じ形で財産を持ち続けようというお気持ちです。 自宅200坪はすばらしい財産に見えても、年間250万円の持ち出しでは財産とは言えない状況。そのままでは子供たちも有り難くはないかもしれません。
時代に合わせて維持できるような形に変えて、負担なく持ち続けられることが財産となりますので、決断が必要でしょう。

相続実務士のアドバイス

・自宅の特例は330㎡まで、それ以上は節税できない。
・自宅の敷地200坪に母親が一人暮らしでは広すぎる
・子供たちは自宅の小規模宅地等の特例が使えない、貸付用の特例を使うことを考える

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

 

 

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