【贈与の実例】アパートの建物を孫に贈与して固定資産税評価に切り替えた服部さん

2017/11/09

CASE STUDY  服部さんの場合

課題　区画整理事業地内の土地は節税対策が難しい

服部さんは、祖父母と両親と3世代で同居してきました。父親が長男であり、跡継ぎの立場ながら、祖父母よりも先に他界してしまい、母親が祖父母と養子縁組をし、2人の面倒を見てきました。また祖母も先に亡くなってしまったため、相続税が気になり、相談に来られました。

祖父の財産の大部分は自宅周辺の土地で、その全部が土地区画整理事業地に指定されています。その区画整理事業は、市の認可は下りているものの、造成工事はまだこれからです。しかし、区画整理地内というのは、造成工事が始まれば、建物の移転や土地の位置変更、面積の減歩（げんぶ）に協力せざるを得ません。

そういう状況ですので、これから建てるのは、鉄筋コンクリート造のような堅固な建物は許可されず、木造程度とされ、しかも、移転や解体を余儀なくされることもあります。そのため、土地を活用した相続税対策がしにくいのです。

しかし、所有地が広く相続税がかかるため、少しでも節税になることはないかと思い、対策を立てました。

ポイント①小規模宅地等の特例が受けられるかを検証

祖父は、公正証書遺言を作成しており、それぞれの不動産を誰に相続させるかは決めていました。遺言の内容では、自宅は、養子である母親が相続することとしてあります。母親は祖父と同居しているので居住用宅地と見なされ、小規模宅地等の特例が適用されると判断しました。

ポイント②収益がある建物を孫に贈与する

さらに遺言書には、アパート2棟を妹と服部さんに相続させると記載されていました。祖父の財産の大部分は土地で、預貯金は多くありません。

また、今から生命保険などに入れる年齢ではありません。そこで、アパートの建物だけ、生前に祖父より贈与してもらうことを提案しました。建物は、固定資産税評価が基準となり、現金で贈与するよりも低い評価で贈与できるのです。節税につながるならということで、祖父は快諾してくれました。

また、遺言の存在は、服部さん家族だけでなく、おば、おじも知っており、内容や贈与についても異論はないといってくれましたので、手続きをするようにしました。

この対策を行うと、祖父の相続税と所得税の節税ができます。贈与を受けた服部さんたちはアパートの家賃を受け取ることができるので、生活費の補塡になり、納税資金を貯めることができるのです。

今回のポイント

収益不動産を生前贈与したことで、固定資産税評価で現金贈与より低価格になるとともに、相続税と所得税を節税したこと。
収益不動産の生前贈与は、贈与の手法のひとつとして覚えておいていただきたいと思います。