【活用の実例】畑に賃貸住宅を建て節税と納税資金を準備した松岡さんの事例

2017/12/06

CASE STUDY  松岡さんの場合

課題　財産の大部分が不動産 子供は農業を継がない

代々農業を営んでいた松岡さんは、父親の相続時に1億円近い納税額となり、2カ所の土地を売却しなければなりませんでした。その経験もあり、土地を守っていきたいと痛感され、自分の相続のための節税対策をしようと考えました。

松岡さんは夫婦で農業を続けてこられましたが、高齢になるにつれ農作業は負担になってきています。会社員の長男と嫁いだ長女が農業を続けることも困難だと感じ、農業を縮小していきたいと考えておられました。

父親が生前対策として建てたアパートは築20年を経過し、間取りも建物も古くなっていましたので、次の対策を検討する時期も来ていました。

ポイント①自宅に隣接する畑に賃貸住宅を建てる

自宅に隣接する畑では、ビニールハウスで野菜を作り、即売所にしていますが、ほかにも広い畑があり、農業経営には大きな影響はありません。今後も土地を残すためにも安定した賃貸事業をして収益を上げることが必要です。さらには松岡さん自身の相続税の節税を考えなくてはなりません。

近隣の市場調査を行った結果、松岡さんに提案した賃貸住宅は、次のような物件です。

周辺のファミリータイプの賃貸物件との差別化を図り、特色を持たせるために「オール電化でペットが飼える賃貸マンション」をコンセプトにしました。

1K、1DK、1LDKと間取りにバリエーションをつけ、オール電化として、電気温水器とITヒーターをつけました。ペットは室内犬1匹を想定し、内装もペットがいても傷がつきにくい素材のものを選択するなど、修繕費が増えないような工夫も加えています。

総事業費は2億5000万円で、相続税の節税対策のため、全額を金融機関から借り入れました。全24世帯の毎月の家賃収入は合計175万円、返済は95万円、差し引きすると手元に毎月80万円（45％）が残り、年間で960万円の収入増が実現できました。

また、節税効果で9405万円になりましたので、相続税は賃貸事業の収益で納税資金を準備し、土地を残して相続を乗り切れる見通しをつけることができています。

近隣の市場を調査した上で、競争力の高い収益不動産で節税対策した事例です。