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【相続税対策!土地活用で財産を残せ】”土地活用”には「チーム力」④

2019/05/07


”土地活用”には「チーム力」 全4回のお話の最終回です。

 

コンサルタント×不動産「コンサルチーム」の取り組みプロセス

4)節税対策の提案・・・具体的な節税効果を提示する

多くの方は、漠然とした知識として、賃貸住宅を建てることが節税対策になると知っています。けれども、いざ、自分が賃貸住宅を建てる場合、どれくらいの投資をするとどれくらいの節税効果があるのか、具体的な数字として知った上で決断される方は少ないでしょう。

言い換えれば、賃貸住宅を建てるときの関係者が具体的な節税効果を説明しないままスタートしていることが多いと言うことかも知れません。

このような貸家建付地の評価減、建物の評価減、負債のマイナスを総合すると、相続税はかなりの減額となり確実に安くできるというわけです。
このように賃貸物件を建てておけば相続税は確実に安くなるので、相続税の節税対策としては手堅い方法と言えます。

■賃貸住宅を建てることは相続税の節税対策の定番で手堅い方法
■具体的な節税効果を提示する

5)賃貸住宅の企画・・・差別化できるコンセプト作りが大事


賃貸住宅づくりのコンセプトのポイント-


賃貸住宅作りのコンセプトは、所有者と入居者の両方から指示が得られるものを目指します。差別化するため個々の賃貸住宅ごとにテーマを決めるようにしますが、基本とすることは「分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと」だと言えます。

コンセプト作りやその後の手順や段取りが、賃貸事業の命運を分けると言っても過言ではありませんので、スタートは肝心です。コンセプト作りで目指すポイントは次の点です。

①”狭すぎず、広すぎず”で、競合しない間取りの選択を選択する
②机上論ではなく、確実に客付けできる家賃を想定する
③一番の需要が見込める時期(1から3月)に完成するようこだわる
④設備・仕様は絶対はずせない、差別化、理想的にはとランク付けして選ぶ

■コンセプト作りやその後の手順や段取りが、賃貸事業の命運を分ける
■分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと

6)賃貸事業の企画・・・収支が合うことが絶対条件

相続が起きたとき、当初の目的の節税効果があったとしても、日常の賃貸事業がうまく稼働していないようでは本末転倒と言えます。かつては節税対策を重視するあまり、賃貸事業の収支バランスには拘らずに「借金して建てたら対策になる」という風潮があり、金融機関やゼネコンがさかんに勧めてどんどん建てた時代がありました。

しかし、返済は減らないのに建てた頃より家賃が下がり、空き部屋があると預貯金を持ち出ししないとローンが足りないということも発生し、困っている人が少なくありません。

そうした現実を教訓にすると、賃貸事業として収支バランスが取れないままスタートするのはリスクがあるということです。「借金しておけば相続対策」は、過去の話です。

まずは賃貸事業が基本ですから、スタートするときにはゆとりがあり、きちんと稼働するようなバランスを考え、投資額を決めていくことが大切です。建築事業費はグレードを落とさないように工夫をしてなるべく安くおさえることにかかっています。

■「借金しておけば相続対策」は、過去の話
■賃貸事業の収支バランスを考え、投資額を決めていく

7)プロジェクトの管理・・・チームリーダーになる

建築工事は、工事スケジュールに基づき、着々と進行しますので、その間、大家さんやコンサルチームには用がないかと思われるかもしれませんが、実は完成までの期間こそ、まだまだ気が抜けません。賃貸住宅の建築途中でも判断や決断することが様々あるのです。

オーダーメードであればこそ、どういう色合いや素材で仕上げていくか、どういう設備を使うかなど、契約した工事代金の範囲の中でも設備の色や種類などを選択したり、決めるようになります。この選択によっては、完成後のイメージが変わることもありますので、設計会社や建築会社がそれぞれの立場で提案することをコンサルチームが調整しながら、大家さんに決断してもらうようにします。

賃貸住宅作りは1つのプロジェクトチームであり、コンサルチームはそのリーダーになって舵取りをすることで、事業の効率を図り、成功へと導きます。

単に設計図どおりに建物を建てる作業をするのではなく、賃貸住宅作りに関係者の思い入れを注ぎ込むことで、より資産価値のあるものに仕上げていくことができるわけですから、コンサルチームは関係者の熱意を引き出すべく、いうプロジェクトのムードメーカー的な役割も担わなければなりません。
■コンサルチームがプロジェクトのチームリーダーになる
■コンサルチームは関係者の熱意を引き出すムードメーカーでもある

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コラム執筆

私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、いままでに1万4400人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。
圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。

 

 

 

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