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【相続相談コラム】収益不動産が分けにくい。共有して民事信託の道。

2019/12/25


【相続相談コラム】収益不動産が分けにくい。共有して民事信託の道。

●80代、いよいよ相続対策

Mさん(80代・男性)は、セミナーに参加されて、いよいよ自分の相続対策をしておきたいと、後日、相談に来られました。
Mさんには、2人の息子がいます。すぐ近くに住んではいますが、どちらとも同居はしておらず、自宅では妻と2人暮らしをしています。
Mさんの財産は、自宅と相続対策として建てた賃貸マンションが主なもので、土地はほぼ同じくらいの評価です。

●節税対策は成功

自宅は木造二階建てを自己資金で建てているので、借入はありません。賃貸マンションのほうは、10年前に建てていますが、建築費は2億5千万円で、ワンルーム20世帯です。
建築費は、銀行融資を受けており、5分程度の立地にあり、現在も満室です。家賃収入から借り入れ返済ができ、収支のバランスは取れています。
さらに財産の総額よりも借り入れ残のほうが多いため、相続税はかからず、申告の必要もありません。相続税節税対策として成功だと言えます。

●2人とも連帯保証人

そうしたことを確認でき、Мさんはひとまず、安心されましたが、気かがりなことは、どう相続させるかということです。
不動産が2つであれば1つずつとするのが選択肢と言えますが、立地や収益で比べると賃貸マンションのほうがはるかに有利なのです。
しかも、賃貸事業のスタート時には、2人ともが連帯保証人の立場として関わっていますので、Мさんの相続でどちらか1人が相続したとしても、もう1人は連帯保証人の立場だけ残るという理不尽なことにもなりかねません。

●共有を選択するしか

不動産の共有はお勧めしないアドバイスが一般的ですが、Мさんの場合は、「共有」を選択することがもめない方法でしょう。
ただし、息子たちの代ではそれでいいにしても、その配偶者や孫たちの代になると、所有者が増えてしまい、賃貸事業の運営自体が煩わしくなることが想定されます。
そのためのルールまで決めておくことが無難だと言えます。

●賃貸事業のための民事信託

そうなると遺言書で所有を決めたとしても、Мさんの意思が生かせるのは相続手続きまでとなります。さらにその先の賃貸事業の運営まで意思を働かせる場合は、民事信託を活用することが妥当だとアドバイスをしました。
どういうふうにするかは、親子で話し合いが必要になりますが、Mさんは妻と息子たちを集めて話し合いをすると決められました。
そのための判断材料となる「相続プラン」の作成を委託され、進めることになりました。
民事信託は、契約内容を決めて、オリジナルの契約書類を作製しなければならず、公正証書遺言よりも、時間も費用もかかりますが、それだけにできることも幅広いと言えます。

●相続実務士から

賃貸事業の収益を、複数の子供たちで等分に与えたいと思う方は多いと言えます。不動産が分けられない場合は、所有だけでなく、運営まで決めておくことが必要でしょう。

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

 

 

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