相続実例コラム【私道など特殊な土地の評価】不動産の評価を下げて節税したい松本さん

2020/03/03

相続実例コラム【私道など特殊な土地の評価】不動産の評価を下げて節税したい松本さん

●財産とご家族の状況

●依頼者　松本さん・会社員
●相続人予定　配偶者、長男、養女
●財産内容　土地　建物　現預金　有価証券

●財産のほとんどが土地

不動産貸付業を営んでいて、駐車場、賃貸不動産をたくさん所有していました。そのお父様が急死し、相続が発生しました。遺言書はありませんでした。
相続人は配偶者と子が一人でしたが、相続対策のため、孫を養子としていました。基礎控除は８，０００万円ですが、お父様はそれを優に超える資産をお持ちでした。そのほとんどは不動産で、現預金では納税資金も不足していて、納税計画の検討が必要でした。

●特定路線価の申請

直接現地に行き、その土地を初めて見た人であれば、おそらく誰もが、その土地を道であると判断すると思います。不特定多数の者の通行に使われるいわゆる通り抜け私道は、これまでも評価額ゼロとなっています。実質的に公道と同じですから、ゼロ評価として相続税が課せられないのは当然です。
実際のところ、普段は道として利用しておらず、通り抜けもできないように、バケツやドラム缶でせき止めています。防犯上通行止めにしています。

●解決へのアドバイス

◇私道部分に特定路線価の申請
通路部分を道と判断し、特定路線価を税務署へ申し立てることにしました。そうすることにより、周りの土地もその通路も評価を下げて申告することができます。ただ、特定路線価の回答をもらうには、税務署の担当者が直接現地に行き、調査する事になります。調査日の日程は、事前に連絡が入りますので、その私道に接している方々にご協力頂き、その日に限っては、バケツ、ドラム缶を取り除いて、誰が見ても「道」と判断できるようにしました。協力頂いた方々の土地も、貸宅地として、松本様が貸している土地の方々でしたので、とても協力的でした。

◇二次相続を考えての分割
何度もシミュレーションをした結果、配偶者の税額軽減を若干超えたところで調整して、全体の相続税を押えました。
活用しやすい土地や、築年数が経過している賃貸物件の建て直しも考慮に入れ、配偶者が相続することにより、今後の対策をしやすいようにしました。既存の築年数の浅い賃貸物件については、納税資金を貯蓄するため、子と孫である養女が共有で相続しました。

●相続実務士のアドバイス

・不動産のマイナスポイントを見つける。
・二次相続を考え、利用しやすい土地を配偶者が相続した。
・納税資金の捻出で土地を売却し、その売却金額で申告した。販売価格よりも路線価格の方が高い地域のため、販売価格を不動産評価として用いて、申告をして節税ができた。

弊社では様々なプランをご用意しております。
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